土地使用權抵押期限怎么設定？

王大錘

土地使用權抵押登記是土地他項權利登記的一種主要類型，抵押期限則是抵押登記權屬審核的主要內容。在實際操作中，一些地方基層國土部門在辦理土地使用權抵押登記時，往往將抵押登記期限設定為一年，或者不設定期限。對于設定期限的，到期后，由抵押人和抵押權人共同到國土部門辦理續期抵押登記，換發土地他項權利證明書。對于這種做法是否合法、合理，有些抵押人、抵押權人提出了質疑，法院、律師事務所等部門也有異議，給抵押登記工作帶來了一定的麻煩。而不設定抵押期限，土地使用權抵押則形同虛設，不但與現行法律法規的相關規定不符，影響了土地登記的規范化和土地使用權的流轉，而且不利于保護 抵押雙方當事人的合法權益，不利于社會經濟秩序的穩定。

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一、土地使用權抵押期限應小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。根據現行法律、法規的規定，土地抵押權的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權人在平等自愿的基礎上成立財產抵押關系的法律行為。也就是說，抵押雙方當事人可以就抵押期限在自愿的基礎上做出約定。但是，無論是抵押雙方自行約定還是國土資源管理部門設定，該抵押期限均應不超過土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。出讓土地使用權都有使用期限，土地抵押的期限當然不能超過土地權利人的剩余使用期限。劃撥土地使用權的抵押期限應不超過同類用途土地的出讓期限。
　　二、土地使用權抵押期限的設定應參照借款期限。我國對土地抵押登記實行強制登記制度，抵押登記是抵押合同生效的要件，土地抵押登記制度的實質就是通過登記程序的設定限度地保護抵押權人的利益。抵押權相對于被擔保的主債權而言，屬于從權利。例如，為取得貸款而將土地使用權進行抵押，則借款合同為主合同，抵押合同是從合同，土地抵押合同簽訂的目的是為了保障主合同(借款合同)的履行，因此，土地抵押期限應不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。
三、土地抵押期限的設定，還要兼顧房地一致的原則?！冻鞘蟹康禺a管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等規定，以土地使用權設定抵押的，地上建筑物、其他附著物一并抵押;以地上建筑物、其他附著物抵押的，其占用范圍內的土地一并抵押。因此，房產和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設定，還要兼顧房地一致的原則，應小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致。以確保抵押登記的規范，降低抵押風險，有效保障抵押人和抵押權人的合法權益。

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