什么是前期物業(yè)管理？

吳女士

前期物業(yè)管理(preceding stage of property management)是指房屋自售出之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時(shí)止的物業(yè)管理.無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù).
進(jìn)行可行性,可靠性,可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng).可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等.以免管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來(lái)不應(yīng)有的損失.可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來(lái)正常利益，或近期雖無(wú)利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù).
( 1)具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案.
( 2)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng),洽談,簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議).
(3)選派管理人員運(yùn)作前期物業(yè)管理.
租戶關(guān)系
物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人.因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得，聽(tīng)取意見(jiàn).
( 1)聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求,希望.
(2)了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排,打算.
(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約,裝修施工管理辦法,門禁出入辦法,停車場(chǎng)管理辦法,管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法.
察看現(xiàn)場(chǎng)
前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議.
(1)審視工程土建構(gòu)造,管線走向,出入線路,保安系統(tǒng),內(nèi)外裝飾,設(shè)施建設(shè),設(shè)備安裝的合理性.重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備,自動(dòng)化設(shè)備,安全監(jiān)控設(shè)備,通訊設(shè)備,給排水設(shè)備,空調(diào)設(shè)備,車庫(kù)及公用泊位設(shè)備,電力設(shè)備,交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備,設(shè)備等.
( 2)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法.
(3)在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù),維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄.
(4)參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查,外觀檢查,性能檢查,功能測(cè)試,銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改.
擬定制度
物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度.
(1)籌建業(yè)主管理委員會(huì).
( 2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度,業(yè)主管理委員會(huì)章程,業(yè)主公約,裝修施工管理辦法等.
( 3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè),物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等.
( 4)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃

回復(fù)  贊（0）

彭經(jīng)理

早期物業(yè)接入管理：房屋建設(shè)階段，開發(fā)企業(yè)請(qǐng)物業(yè)管理單位對(duì)相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選型等方面提出物業(yè)專業(yè)的建議，至房屋交付業(yè)主結(jié)束;前期物業(yè)管理：自業(yè)主交房至小區(qū)業(yè)委會(huì) 成立(一般情況，也有簽署時(shí)間的則按照時(shí)間來(lái)定)，這個(gè)合同是建設(shè)單位作為大業(yè)主與選聘的物業(yè)管理單位簽訂的合同;后期物業(yè)管理：指業(yè)委會(huì)自行選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)行的物業(yè)管理.

回復(fù)  贊（0）

高興

前期物業(yè)管理(preceding stage ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時(shí)止的物業(yè)管理.

回復(fù)  贊（0）

王

前期物業(yè)管理(preceding stage ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時(shí)止的物業(yè)管理.

回復(fù)  贊（0）

城市閑人

前期物業(yè)管理（preceding stage Ofproperty management）是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

回復(fù)  贊（0）

不敗的意志

早期物業(yè)接入管理：房屋建設(shè)階段，開發(fā)企業(yè)請(qǐng)物業(yè)管理單位對(duì)相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選型等方面提出物業(yè)專業(yè)的建議，至房屋交付業(yè)主結(jié)束；前期物業(yè)管理：自業(yè)主交房至小區(qū)業(yè)委會(huì) 成立（一般情況，也有簽署時(shí)間的則按照時(shí)間來(lái)定），這個(gè)合同是建設(shè)單位作為大業(yè)主與選聘的物業(yè)管理單位簽訂的服務(wù)合同；后期物業(yè)管理：指業(yè)委會(huì)自行選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)行的物業(yè)管理。

回復(fù)  贊（0）

過(guò)期答案

一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)*等，它的效益是出在一段時(shí)期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無(wú)法制約業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)成立以后，任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。

回復(fù)  贊（0）