國有土地使用權(quán)出租有什么法律要求？有誰清楚？有哪些注意事項

謀生手段

主要有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。
一、以出讓*取得國有土地使用權(quán)
1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2、出讓*：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。
3、年限：土地使用權(quán)出讓年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
（一）以招標拍賣掛牌*出讓土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：
（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；
（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權(quán)改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
（二）以協(xié)議*取得國有土地使用權(quán)
（1）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌*出讓，方可采取協(xié)議*，主要包括以下情況：A、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；B、原劃撥、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議*，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地*合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；C、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議*，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；D、出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議*。
（2）禁止性規(guī)定A、以協(xié)議*出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的價。B、協(xié)議出讓價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)稅費之和，有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的７０％。低于價時國有土地使用權(quán)不得出讓。
二、以劃撥*取得國有土地使用權(quán)
1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準其無償?shù)摹o年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當繳納土地使用稅。
2、年限：以劃撥*取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當補償。
3、以劃撥*取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥*取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。
4、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當?shù)卣鷾势涑鲎尣⒀a交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲*抵交出讓金。未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。

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十大孝子

國有土地*，是國家法律、法規(guī)和政府規(guī)章所規(guī)定的，《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第3條規(guī)定“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度”；第55條規(guī)定“房屋所有權(quán)人將以劃撥*取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地*上繳國家”。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“國有土地有償使用的*包括：
(1)國有土地使用權(quán)出讓；
(2)國有土地*；
(3)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。”《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第33條規(guī)定“新增建設(shè)用地，除依法可以劃撥*取得外，必須實行有償使用。原以劃撥*取得國有土地使用權(quán)的，除依法可以繼續(xù)無償使用外，均應(yīng)實行有償使用”；《山東省國有土地*辦法》第10條規(guī)定“*國有土地的，應(yīng)當按照建設(shè)用地審批程序報有批準權(quán)的人民政府批準，非經(jīng)營性單位將國有劃撥土地隨地上建筑物出租的，應(yīng)當依法辦理土地變更登記，并將租金*中所含的土地純*上繳縣(市)以上人民政府。

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分手的人

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)市、縣人民政府土地管埋部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產(chǎn)物權(quán)變動的各項特點，包括：
1.土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。
2.權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，均不因為轉(zhuǎn)讓而變成其他用途。
3.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。中國現(xiàn)行立法對物權(quán)變動采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。
二、土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租，分為出讓取得土地使用權(quán)的出租和劃撥取得土地使用權(quán)的出租。出讓取得土地使用權(quán)出租的條件：
（1）出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使用權(quán)的受讓人，持有國有土地使用權(quán)證書，才能對土地具有處分權(quán)，合法地轉(zhuǎn)移其土地使用權(quán)。
（2）土地使用權(quán)出租時，出租人具有土地使用權(quán)證的同時，要具有地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)證，即土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人必須是一致的。
（3）土地使用權(quán)出租時，以出讓*取得土地使用權(quán)的原土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定支付出讓金，并依合同規(guī)定的期限、條件進行一定的*開發(fā)。
（4）土地使用權(quán)出租不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。用于出租的地塊必須符合有關(guān)法律規(guī)定的條件，土地使用權(quán)出租必須設(shè)定在法律允許的地塊上，如出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等有償*取得的土地使用權(quán)，符合條件的可以出租，劃撥取得的土地使用權(quán)不得擅自出租。
1、出讓土地使用權(quán)的出租條件出租的條件是出租人對土地的開發(fā)必須達到法律規(guī)定的或土地使用權(quán)出讓合同約定的標準。
2、劃撥土地使用權(quán)的出租條件劃撥土地使用權(quán)一般不得出租，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以出租：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。
（2）領(lǐng)有國有土地使用證。
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。
（4）簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)出租應(yīng)當簽訂*合同土地使用權(quán)出租雙方當事人只是就使用土地達成協(xié)議。土地使用者出租土地使用權(quán)須依法申請土地使用者需要出租土地使用權(quán)的，必須持有國有土證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所的市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請。地上建筑物、其他附著物隨之出租出租土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。

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