購買二手房簽合同時要注意哪些事項？

吳夢婷

購房者需要對售房者有準確的了解
購房者應當查看房產證所有人的身份證件.如果售房者與房屋產權證上記載的產權所有人不是同一人，則應當了解售房者與房產所有人之間的關系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產所有人核實.
此外，購房者應當詳細了解并核實房產所有人是一位還是幾位共有.如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件.在辦理房產過戶手續時，全部共有人能否都到場.如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及人身份證件，由人替其簽章.
二手房有無合法的產權和土地使用權證明---房屋所有權證和土地使用權證
合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提.現實生活中存在利用假房產證行騙的情況，鑒別房產證的真偽，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用.鑒別房屋產權證真偽的*保險是到相關部門進行核實.
購房者要對即將進行交易的房產基本情況必要的了解
這主要包括房屋的實際面積和機構與房屋產權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產用途是否與購房者購買后的用途相符等.
購房者還應當詳細了解并核實房產是否抵押,或被司法機關查封
如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權人，并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封，則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉(非專業人士難以把握).
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如購買的房屋是公房,已購公房或經濟適用房，應了解這些房屋是否獲準上市交易,預購公房是否需補足有關費用,公房原單位對房屋是否保留優先購買權,已購公房參加房改房時同住成年人的意見等.軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權證和土地使用權證，如有疑問則不宜購買.
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購房者還應了解隨房屋同時轉讓的設備(非房屋附屬設備)及裝修的詳細情況
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估算稅費負擔
二手房買賣的稅費規定較多,較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的.根據國家規定，購房者應承擔契稅,印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業稅,城建稅,
教育附加費,個人所得稅.根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地,房產稅,手續費,交易管理費等稅費.此外，買賣房屋的性質,面積大小,用途,辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的發生變化.買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目,.

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陳勇

二手房交易簽合同前十項注意
(1.)房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險.房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣.所以選擇有房產證的房屋進行交易.
(2.)房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的,有家庭共有的,還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同.如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的.
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人.如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產.因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的合同.這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛.
(4).土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算.
(5.)市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光,價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況.
(6).福利房屋是否合法
房改房,安居工程,經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質,房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突.
(7.)單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費.再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權.買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益.
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣,暖氣,煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔.

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funny

　　1、二手房有無合法的產權和土地使用權，合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提。這一點作為二手房購房合同注意事項非常關鍵，值得每個人加以重視。現實生活中存在利用假房產證行騙的情況，鑒別房產證的真偽，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產權證真偽的*保險*是到相關部門進行核實。
　　2、準確了解售房人，一般來說，大家可以通過查看房產證所有人的身份證件，來解決該困擾。如果售房者與房屋產權證上記載的產權所有人不是同一人，則應當了解售房者與房產所有人之間的關系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產所有人核實。購房者應當詳細了解并核實房產所有人是一位還是幾位共同所有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產過戶手續時，全部共有人需要都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及*人身份證件，由*人替其簽章。

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張先森11

　?。?）是否與產權人本人簽訂合同，如是*人，賣方應出具產權人的委托證書。
　?。?）房屋權屬證書的*與所購房屋是否一致。
　　（3）明確標明房屋售價及各種費用由哪方承擔。
　?。?）明確交付房款的時間及交接房屋時間。
　?。?）明確交接前后關于所購房屋的相關費用如何結算。

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