先驗房再收房應該注意什么？

張敏

1.看三書一證一表：建筑工程質量認定書,住宅使用說明書,住宅質量保證書,房產開發建設項目竣工綜合驗收合格證,建筑竣工驗收備案表.并且要根據面積實測報告數據(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積.

注意：三書一證一表是收房時的必要資料，如果開發商不能提供這些資料文件，業主有權拒絕收房.

2.交費簽字先驗房：發現問題后更不能交費,簽字.應先修房，同時取證,為日后舉證(即通過錄音機,數碼攝像或數碼照相調好日期記錄證據)打好基礎，特別保存好自己那份驗房咨詢報告.核查房屋總面積超出或減少百分之三以內的情況很普遍(多退少補，吃虧的是業主);套內面積減少,公攤面積增加的情況更多(實得面積減少，吃虧的還是業主).

此外還有一些需要業主簽字的驗收表格，記錄該套房子的驗收情況，例如驗房交接表等.據了解，有些開發商為了簡化驗收流程，同時也為了避免驗收糾紛，會在其工作人員陪同業主看房驗收之前就要求業主把所有需要簽名的表格簽完，甚至以不給鑰匙看房脅迫業主.律師提醒，這樣做對業主是很沒有保障的，業主無論如何都必須在看完房之后才能簽字驗收.

3.房屋完好.簽業主公約,前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利.

4.交合理費用(包括：物業管理費,裝修押金,垃圾清運費).

二,毛坯房收房十條注意事項

1.核對購房合同的附件及配套設施;

2.凈面積測量,開間進深及凈高尺寸測量;

3.樓地面空鼓,裂縫,起沙檢驗;

4.墻面空鼓,裂縫,龜裂,爆灰,平整度,陰陽角檢驗;

5.頂棚檢驗;

6.門,窗安裝質量及配件檢驗;

7.進行滲漏試驗;

8.電路絕緣,接地檢測;

9.給,排水安裝質量檢驗;

10.其他細部結構的檢測.

驗房過程中發現的任何問題，業主都應在陪同驗房人員在場的情況下記錄下來，如果是小問題應要求開發商在短期內整改，改好后再辦理入住手續.如果是大問題就要及時與開發商交涉考慮是否退房了.

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買賣合同中對標的物的驗收，法律有明確的規定。
　　《合同法》：
　　百五十七條規定：“買受人收到標的物時，應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗”。
　　百五十八條規定：“當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或質量不符合約定的情形通知出賣人。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人……”。
　　不對標的物進行驗收，買受人就無法發現標的物數量和質量是否符合約定，也就無法在合理期間內通知出賣人是拒絕還是接受標的物。如果作出“不論標的物品質如何，不經驗收而其所有權和風險都轉至買受人”的解釋，對買受人是極不公平的。
　　“先驗房、后收房”有利于市場穩定，保證交易安全，實現對經營者的監督。《消費者權益保護法》第十七條規定：“經營者應當聽取消費者對其提供的商品或者服務的意見，接受消費者監督”。

開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

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累了倦了碎了

驗房后再辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發展商能讓買家先驗房后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批準條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得房去，發現存在問題，申訴起來也軟弱無力。如何在收房時避免這些問題呢？
堅持先驗房
雖然目前業內的普遍做法是先要求業主在收樓文件上簽字，然后發放鑰匙，但業主仍應該積極爭取，要求先驗房、后辦理手續，若條件允許，更可將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以免留下后患。
若業主勢單力薄，無法實現這點，也應在簽收時留個心眼，比如在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。那么，驗房時，應該驗些什么呢？
在合同中對于面積等大問題規定已經較為明確的前提下，業主應將精力放在一些細節上。比如，詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題；檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題等。
一旦在驗房時發現問題，一定要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。
查看五證、兩書
要求開發商出具五證二書，是驗房環節*重要的程序之一。
一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局、國土資源局、建設局規劃局主管。
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是日后出現質量問題按約維修的重要憑證。《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規范，問題比較少。
提前了解物業公約
在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先了解和簽訂《物業管理公約》。
《物業管理公約》是由物業業主和物業管理者共同參與而訂立的協議，它將業主或使用者以及管理者雙方的權利和義務以文件的形式予以確定。公約一般由物業管理公司擬定，但需經各方簽署認可后方能生效。它能有效避免日后起糾紛。
您要清楚以后所要交納的物業管理費的大概數額，到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。
其后，還要了解您所買的物業公攤面積有多少，您要讓開發商出具房屋土地管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。

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