二手房交易的流程和注意事項 二手房交易需要交什么費和稅

近些年，房價一直居高不下，讓很多人都望而卻步，所以很多人都將目光放在了二手房上面，另外，二手房周圍開發的早，所以周圍資源設施齊全。二手房交易和商品房交易又算不同，契稅要求也不一樣，今天就讓我們一起來了解一下二手房交易的流程和注意事項以及二手房交易需要交什么費和稅吧。

一、二手房交易的流程和注意事項

1、買賣前的產權審核

擔心買到產權有瑕疵的房子，首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房*、契稅*等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。你相中的房屋有可能處于抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即無效。

2、交定金與簽合同

如果你看中的房子還在按揭中，定金*不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金*交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”。

3、付首期及*監管

除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是*監管。無論是通過何種*交易，首期款必須放銀行監管。買賣雙方到銀行簽一份*監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理*監管，則可以省去這筆費用。

4、簽訂買賣合同

簽訂書面協議時，*主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能　2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。3.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。4.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。

5、過戶及交稅

去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。1.房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。2 .目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。

6、后續事項

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，*終業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等。

二、二手房交易需要交什么費和稅

1、契稅

首套房契稅：面積≤90平，契稅稅率為1％；面積＞90平，契稅稅率為1.5％。

二套房契稅：面積≤90平，契稅稅率為1％；面積＞90平，契稅稅率為2％。

注意：北京、上海、廣州、深圳等4個城市，購買普通住房享受上述首套房契稅政策，購買二套房、非住宅、非普通住宅，契稅稅率為3％。

2、*及其附加稅

1、*是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。

2、一般情況：*的稅率為5.6%,決定“*”多少有兩個關鍵條件：“是否滿兩年”，以及“是否為普通住宅”。

（1）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收*；

（2）個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額5.6%征收*；

（3）個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征*。

房*及附加稅稅率為兩次交易差額的5.6％。*及其附加稅計算公式：房屋的計稅價÷（1＋5％）×5.6％

3、中介費

如果二手房是通過中介進行成交的，則還需要繳納中介費。一般征收成交價格的1％－3％不等，具體看中介的收費標準。

4、個人所得稅

個人在出售的房屋還需要繳納個人所得稅，個人所得稅的稅率為計稅價格的1％或者房子當初買入價與現在賣出價差額的20％。滿五*的房子，可以免征個稅。即要免征個稅，需要同時滿足不動產證滿5年且是出售人*房產等2個條件。二手房涉及費用多且雜，除了以上比較多的幾項外，還有以下這些費用：

5、貸款評估費

貸款購買的二手房，通常會由銀行指定的評估機構對房產進行評估，收費也會有差異，一般為評估價的0.1％－0.5％不等。

6、權證登記費

個人住房的產權登記收費標準為每件80元，非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

7、交易手續費

二手房交易的手續費按照房屋的面積來征收，住宅一般為4－6元／平方米不等。

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