商品房預售的優缺點是什么？

請勿復制

隨著我國社會主義市場經濟體制的不斷深化，房地產市場正以驚人的速度發展著，其中1994年確定的房屋預售制度成為房地產市場發展的有力推手，具體表現為以下兩點：
1. 增加開發商的融資途徑
住房預售制度是一種有利于房地產市場健康穩定的融資制度，在加速整個建設*周轉、提高了*使用效率的同時，也降低了*使用成本。根據測算，以預售*銷售的項目比現售*銷售的項目，開發動態回收周期約縮短10個月。從圖1可以看出，預售*占房地產企業*來源很大一部分，具有舉足輕重的地位。它使得使開發企業，特別是新的開發企業在建設項目初期就解決了*問題，通過回籠*為下一步發展保駕護航。
2. 緩解緊張的住房需求
商品房預售制度自1994年制定之日起就為培養房地產市場立下汗馬功勞。由于歷史欠賬多，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片和滾動開發，但在我國資本市場發育不全的情況下，完全靠開發企業自有*是很難進行滾動開發的。而商品房預售價格一般比現房銷售價格低10%～20%，交房期為1年～2年，相對現房銷售具有一定優勢，刺激了消費者的購買欲望，將潛在需求轉化為有效需求，為房市帶來增量，有效緩解了緊張的住房需求。除此之外，它還具有發現市場的功能，在房屋成本沒有完全投入時，通過預售能夠及時發現市場的需求情況，為以后開發打下基礎。
由于在房屋商品化、土地有償使用的過程中尚缺乏足夠的管理經驗，使得原本優點突出的房屋預售制度出現若干問題：
1. 為開發商非法集資和轉嫁風險提供便利
商品房預售制度的存在，使購房人幾乎變成了房地產開發商的“提款機”。通常，開發商只需投入有限的一部分*，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行抵押啟動項目。而真正的建設*除了由中標的建筑商墊付，開發商要做的，就是取得預售許可證，將融資和銷售融為一體，利用商品房預售圈錢，這樣不僅大大減少了成本費用，而且把風險也轉嫁到了消費者身上。商品房預售制度將開發商的融資和銷售合為一體，為其非法集資和轉嫁市場風險提供了便利，開發商實際上成為這一制度的受益者。
2. 缺乏第三方監管
國外的房屋預售制度, 更多的僅僅是一種銷售模式，而不是一種融資手段。但在我國，購房者的銀行按揭貸款沒有經過監管程序就一次性無條件劃撥給開發商，雖然規定了必須用于房屋工程,，但開發商具體怎么使用這筆*則缺乏第三方的監管。開發商把購房者的銀行按揭貸款作為主要的融資渠道，并且利用制度漏洞，把風險完全轉嫁給了消費者和銀行，有的甚至通過假按揭套取銀行貸款充當開發*，為企業“空手套白狼、以小博大”提供了可趁之機，導致商業銀行蘊含的金融風險不斷加大。據相關統計數據顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行*占其資產的比率在70%以上，潛藏著巨大的道義風險和資本風險，為房地產市場和銀行業敲響了警鐘。

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雨聲斷思念

優點：開發商急于回收*進行滾動開發，價格比現房便宜；預售制度對開發商*要求不高，門檻低，開發商數量較多，有益于市場競爭。
缺點：看不到現房，質量問題要等到交房才能發現，風險性較大；開發商魚龍混雜，信譽好壞不一，一但*鏈出現斷裂，容易出現“爛尾樓”。
如果政府強制取消商品房預售制度，則開發商的*門檻會大幅提高，房產行業不可避免會面臨一次大洗牌，很多開發公司將倒閉，這樣房價又將掀起一陣上漲高潮。

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