什么是集中居住區？

張總

推進農村集中居住區建設工作是統籌城鄉發展,改變城鄉二元結構,加快城鄉一體化進程的需要，是農村,農民共享改革發展成果的需要，也是踐行社會主義新農村建設"生產發展,生活富裕,鄉風文明,村容整潔,管理民主"二十字方針的一個重要載體.
國內多數地區的農村集中居住區建設相對起步較晚，存在以下狀況：在建設的*上，有的地方是將現有的農民住宅全部拆除后重新建設;有的是將新批準的住宅集中建設;有的是確定新的集中居住點，引導,鼓勵村民到規劃點集中建設居住.在建設的手續上，有的集中居住區經政府規劃部門審批，有的沒有經過審批，而是由鎮村自行規劃，自行建設.經過規劃審批的，有的辦理了用地手續和建設許可手續;有的先建設后辦理;有的沒有辦理.建設的主體上，有的是將宅基分給村民自行建設;有的是以村委會,村民組為單位集體建設，由村民再向建設者出資購買;有的是交由開發商建設，由村民向開發商購買.在使用的主體上，有的是本集體經濟組織的成員;有的是外來人員以本地村民名義購買使用;有的干脆由外來人員直接購買使用.
由于在建設的*,手續,主體和使用主體方面"百花齊放，各取所需"，導致了許多問題的產生.
一是審批手續不規范.我國對土地采取嚴格的審批制度，尤其是對耕地的使用，其審批更為嚴格.但目前不少地區農村集中居住區建設，沒有合法的審批手續，有的甚至未取得規劃審批.尤其是新建的居住區，大多是占用現有耕地，未按規定辦理用地審批手續，只由當地村鎮與承包戶簽訂一份征用或調整土地協議，給予一定的經濟補償后，即開始建設.由于當地政府對這一行為的認可與支持，使得這一行為雖然不符合法律的規定但能夠順利實施.
二是公共設施不配套.許多集中居住區沒有文化,體育,醫療,購物,休閑等基本的配套設施.此外，對照環境優美村的要求，這些集中居住區，大多沒有完整的雨污分流設施和相配套的生活污水處理設施.
三是使用主體不確定.按照我國土地管理法的規定，取得宅基地的主體只能是本集體經濟組織內的成員，符合取得宅基地的條件，并通過合法的審批手續.但現在集中居住區建設中，有一部分使用主體超出了這一范圍，出現了部分城鎮居民到農民集中居住區購房的現象，而建設者受經濟利益的驅動，有時并不認真審查購買者的主體資格，使得購買,使用的主體超出了法律規定的范圍.
四是矛盾糾紛常發生.由于上述手續和主體的違法，導致建設行為違法，購買合同無效.同時，由于房屋價格,質量問題，承包戶對耕地的占用,補償問題，建設者對建設手續的辦理和費用問題，以及購買者對房屋產權的擁有等問題，導致農民集中居住點的糾紛大量產生.
五是法律支撐較薄弱.在土地使用,建設許可等方面，國家都有強制性的規定.而許多農民集中居住區由于征地,建設,買賣等行為不符合相關規定，屬于違法行為，致使無法辦理相關的產權證明，給權屬確認及處理糾紛帶來很大的難度.一則難以對征地,建設,買賣等行為作出有效的保護;二則一些行為雖屬無效，但由于建設行為的不可逆轉性，無法適用無效行為的處理規定，不能進行返還等處理，導致處理難度增大;三則與國家相關法律相悖，不利于政府威信的維護與農村政策的落實，不利于社會和諧穩定.
要加強統籌管理.按照精心規劃,精品建設,精細管理的要求，將農村集中居住區的管理納入各鎮黨委,政府工作的一項重要內容，作為強化社會管理的一項創新舉措，建立社區組織，制定管理辦法，健全規章制度，引導群眾自治，避免重建設,輕管理，重硬件,輕軟件的不良傾向，努力讓群眾住得舒服,住得安全,住得滿意.

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