樓市進入調整期 買房新政策2019 2019房價還會上漲嗎？ 央媒從這5個方面給出明確*

房地產市場早已悄然步入6月份，樓市基本延續了5月份以來調控繼續收緊的態勢，雖然天氣漸漸炎熱，但是樓市難言入夏。其實，對于一直處于觀望之中的購房者而言，樓市退燒本來是一件值得高興的事情，但是由于樓市環境往往復雜多變，炒作和投機因素也并沒有完全消失，所以誰也無法準確預測未來幾個月的樓市還會不會發生變化，所以目前市場的情緒還是處于觀望和謹慎的態度。因此，面對樓市的諸多變化和市場存在的疑慮，在剛剛過去的這兩個月時間里，銀保監會、住建部、自然資源部等權威部門密集喊話房地產行業，明確了房地產調控不會發生動搖。此外，值得注意的是，新華社主管主辦的《經濟參考報》更是連續兩個月針對未來的房價上漲趨勢作出了明確表態，直言“房價上漲空間已經非常狹小”。

央媒連續兩個月表態：房價上漲空間已經非常狹小

近日，新華社主管主辦的《經濟參考報》刊發了評論文章《徹底打破樓市路徑依賴》，文章稱，基于人口、家庭資產配置、購買力、房價收入比和風險等多維度的觀察分析，當前我國既不存在樓市穩增長的空間，也不可能通過樓市來拉動經濟增長，我國房地產市場增長空間已經非常狹小。其實，這并不是官媒*次作出類似的表態。其實，早在一個月之前，《經濟參考報》就曾刊發了一篇評論文章《樓市健康發展須及時除“噪”》，文章表態基本類似，當前我國樓市運行到了關鍵的節點，大家需要理性認識房地產市場的新變化，而就目前來看，人口、金融和家庭杠桿等基本面都已經決定了我國房價上漲空間已經非常狹小。接下來，我們不妨就結合房地產出現的新變化，從以下5個方面來具體分析未來的房價變動空間。

央媒從以下5個方面給出了明確*

*，從人口因素看，樓市人口紅利拐點已經出現

根據國家統計局數據顯示，2018年全年出生人口1523萬人，人口出生率為10.94‰，為1952年以來*；人口自然增長率為3.81‰，為1961年以來*。除此之外，人口老齡化加快到來也是值得關注的趨勢。根據國際通用標準看，一個國家或地區60歲以上的老年人口占到了該人口總數的10%，就意味著開始處于老齡化的階段，而2015年的時候，我國60歲以上人口占總人口的比重就已經達到16.15%。擱以前來說，判斷樓市走向，往往應該是“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，但如今樓市人口紅利拐點的出現，對房價顯然是一大利空因素。

第二，從購買力結構看，購房能力出現明顯分化

在房地產快速發展的這十多年時間里，一二線城市本身房價就比較高，而*近這兩三年，一些中小城市也吸引了投機者的目光，甚至五六線城市的樓市行情也被帶動起來，房價紛紛破萬幾乎成為了普遍性現象。不可否認，樓市行情走高推高了購房熱情，也推高了家庭財務杠桿的上升，*終使得購房能力出現分化：剛需購房能力出現下滑，但有能力的依然還可以繼續買房。對此，《經濟參考報》認為，面對這種情況，有能力購置房產的可能已經不屬于剛需的范疇。在筆者看來，如果沒有了年輕剛需的堅實支撐，房價便很難再有上升空間。

第三，從房價收入比看，房價不具備再次大漲的空間

衡量一個城市房價是高是低，房價收入比是重要的指標。房價收入比，是指房價與家庭年收入之比，按國際慣例，比值在3-6倍之間是合理區間。不過，根據易居研究院發布的我國50個熱點城市統計數據顯示，深圳房價收入比為34.2，位居全國*，而長沙以6.8位于50城末位。此外，三亞、上海、北京、廈門、福州等5城房價收入比均超過20。筆者認為，房價收入比過高的城市，意味著房價漲幅遠超過居民收入漲幅，換言之，整個城市的購房負擔上升明顯，這顯然不利于樓市的長期穩定，所以房價顯然已經不具備再次大漲的空間了。

第四，從穩步去杠桿看，合理控制負債是大勢所趨

根據央行發布的《中國金融穩定報告（2018）》顯示，2017年末，我國住戶部門債務余額40.5萬億元，而房貸則占據了住戶部門債務余額的54%。此外，2017年末，我國住戶部門杠桿率一度達到49.0%，10年時間上升了31.1%。特別是在*近這幾年，除了正常的房貸以外，違規加杠桿的消費貸等行為也十分常見，無疑助長了市場的投機行為。但筆者認為，隨著住房*、共有產權等現代住房制度的加快推進，人們必須買房的住房觀念也隨之發生變化，疊加穩步去杠桿的大環境，合理控制負債是大勢所趨。

第五，從防范風險看，房地產高質量轉型是應有之義

眾做周知，房價過快上漲不僅給購房者帶來了買房壓力，擠壓了對其他商品的消費能力，也吸引著社會*大量流入房地產行業，從而對實體造成擠壓。對此，經濟學家楊偉民在演講時指出，高房價對實體造成擠壓的具體表現之一，就是*脫實向虛，可能干一輩子制造企業，不如在北上廣深買一套小房子。因此，*近這兩年，銀保監會多次強調防范房地產金融風險，并加強了對*違規流入房地產行業的監管。筆者認為，在脫虛向實的大環境下，房地產高質量轉型是應有之義。

在筆者看來，通過人口因素、購買力結構、房價收入比、去杠桿以及防范風險等以上這5個方面來看，房價顯然不具備了再次大漲的條件和空間。其實，以上這5個方面，歸根結底來說就是當前樓市發展的大環境發生了變化，未來既要去房地產依賴化，又要加快建設房地產長效機制，而大環境的綜合變化決定了現階段樓市依然會處于調整期，也決定了未來房價上漲的空間會越來越小。總而言之，此次央媒連續兩個月針對未來的房價上漲趨勢作出明確表態，無疑讓房地產市場的緊繃之弦落地。（來源：樓市紀）

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