2019房價走勢：三大趨勢顯示，未來房價或出現大分化，2019年還能買哪里的房子？

短期看金融，中期看土地，長期看人口，這一直都是業內判斷一個城市房地產走向的重要依據。其實，在筆者看來，這句話背后傳遞的更深層含義就是分化，即不同的城市面臨著不同的房價走向。過去這兩三年，隨著樓市持續調整，分化已經成為房地產市場的顯著特征，這不僅僅包括熱點城市和非熱點城市之間的樓市分化，也包括大型房企和中小型房企之間的競爭和分化。正所謂“春江水暖鴨先知”，目前已經有不少房地產企業收縮了在三四五線等中小城市的戰線，重新回歸大城市及其周邊布局。那么，面對這種分化的樓市特征，買房者應該注意哪些問題呢？2019年可以買哪里的房子呢？（推薦閱讀：2019房價下跌已成定局）

今年1月份，根據國家統計局數據顯示，2018年出生人口為1523萬人，人口出生率同比上年下降了1.49個千分點；人口自然增長率同比上年下滑1.51個千分點。數據顯示，這已經是連續兩年出現人口出生率以及人口自然增長率下滑的情況。此外，國家統計局人口和就業統計司司長李希如表示，目前我國正處于人口發展的重大轉折期，自2012年起，我國勞動年齡人口的數量和比重連續7年出現雙降，7年間減少了2600余萬人。

顯而易見，如果沒有需求，又怎么會有市場一說？隨著人口轉折期來臨，住房需求自然就會減少。2017年，玻璃大王曹德旺在接受采訪的時候曾經說過，大家要及早賣掉多余房子，否則以后可能賣不掉也租不出去。無獨有偶，同一年，馬云也曾經說過，八年后房價如蔥價。如今再回過頭再看看以上兩位的觀點，從人口和樓市的長期發展趨勢來看，的確有些道理，畢竟越來越多的房子，*只能是供過于求。那么，買哪里的房子才能實現長期保值呢？這就牽扯到了第二個問題。

筆者認為，要想判斷哪里的房子可以長期保值，除了要知道人口數量逐漸迎來轉折期以外，人口流動的方向更值得關注。長期以來，由于良好的教育和就業機會，社會公共資源等，一線城市和部分熱點二線城市一直都是人口凈流入區，而且筆者認為，未來這種趨勢會越來越明顯。根據統計，在不到14億的人口當中，大約3.5億人生活在以四大一線城市引領的長三角、珠三角和京津冀等三大城市群。換言之，面積不到全國的4%的土地，卻占據了全國25%的人口。

除了我們熟悉的四大一線城市以外，眾所周知，省會城市基本都是一個省*競爭力的城市，往往聚集了全省優質的資源，所以它的吸引力主要表現在既可以承接三四線城市流入的人口住房需求，也可以承接一線城市外溢的人口住房需求，總而言之，起到了一個承接的橋梁作用。在筆者看來，除了一線城市以外，各省會城市會是目前人口流入的重要方向，人口帶來了需求，住房需求的穩定增長自然會對房價形成有效支撐。

2月22日，國家發展改革委對外發布了關于培育發展現代化都市圈的指導意見。意見提出，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，基礎設施一體化程度大幅提高，阻礙生產要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙要基本消除。可能很多人要問了，這對樓市和房價會有什么影響呢？簡而言之，城鎮化要進入新的階段，買房者的購房選擇也應該隨市而變，仔細考量。

省會城市是目前人口流入的重要方向，但根據政策釋放的諸多信號來看，未來將繼續打造以熱點城市為中心的都市圈，以都市圈為基礎壯大城市群。毋庸置疑，新的都市圈、城市群將會是人口涌入的新方向。在一個都市圈內，不僅會實現交通基礎設施方面的緊密*，也會逐步放開落戶限制，實現資源共享。換言之，社會資源并非僅僅集中于單一的中心城市，而是不同城市各有分工，中心城市的引領地位繼續鞏固，二線城市的地位繼續加強，而三四線城市的地位會得到進一步提高。

總而言之，從長期來看，人口轉折期的到來和人口流動的方向對未來房價的走向起到了至關重要的影響，而從樓市全局來看，*明顯的影響就是房價會出現分化。一方面，從都市區到都市圈，再到城市群是城鎮化逐步發展的過程，未來的人口將會在這里高度聚集；另一方面，隨著人口轉折期來臨，人口凈流出區域的住房需求將會明顯過剩，而且房價也不可避免的會出現停滯甚至下行。

筆者認為，對于2019年以及下一階段的房地產而言，要想保值升值，跟著政策走，根據大趨勢買房基本沒錯。但從短期來看，在穩增長和穩*的大背景下，房價基本不會出現大幅波動，如果你有購房需求，而且你就扎根在中小城市，也不能因為客觀趨勢而因噎廢食，所以只要遇到了靠譜的房源該入手還是得入手。

（注：文章轉載自今日頭條——樓事紀，圖片來源于網絡）

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