任大炮、孫宏斌*言論：2018房價下降已成定局，專家告訴你2018買房還是2019買房？

年初的地產業，一個是變動，一個是焦慮，行業變化實在太快，人事變動也很大，形勢趨勢迷茫未知，大家對未來的樓市是看不清楚的，對于策略的把握和判斷也會不知所措。

這個時候，大家都很想聽聽業內的大佬怎么看，標桿房企在想什么做什么，從中找一些方向。尤其是敢于放炮的那些人，比如任志強，比如孫宏斌。

任志強：**位

任志強：

對于開發商來說，我看今年*是*位。

如果你的*周轉情況發生困難，你要想靠融資去解決可能會比以前差。1月份我們可以看到2.9萬億，其中有6000多億是住房信貸，比去年多，是因為去年12月都簽了，因為沒額度，所以在1月份才放，所以看起來多。 前六個月可能銀行貸款能保證，后面要沒額度怎么辦?你更完了，那就看你*現金能不能頂住，一定要熬到*給放開。中國有個習慣，就是通常熬住就放開，哪一屆政府都是一樣，但是只要它地方債務問題和其他問題不發生金融風險，他也不會輕易給你放，這是今年大的趨勢。

今年可能房價下降的城市會增加，從1月份看增加了大概2、3個。

51個城市是上升的，但是比去年少，但是房價下降的城市增加的時候，不等于所有價格下降。

2014年我們整體銷售下降，但2014年房價是上漲的，因為有些3、4線城市沒限購的房價還撐著。所以降幅下降，不等于房價不漲，現在上漲4%到3%，就從整個全面情況下，房地產整體要下降的可能性不大，有可能熬不住就放開。除了房價調整的一些情況，銷售今年肯定也會下降，僅僅在棚改的數字上面，去年大概完成650萬。今年任務是590萬，地方財政堅持不住完成540萬的話，可能差100萬。100萬套是什么概念?去年全年的目標是700萬套，那么要這么算的話，就是8%到20%之間的銷售量下降。至少8%，要多的話銷量占到20%。什么意思?就是從16.9萬億要去掉20%的話就是回到2014年的銷售面積。你們不要以為還有十幾億的下降面積，那就看你的企業，能不能在中間把你的樓盤占領相關地位。

那么總量下降的情況下，就考驗各個企業的獨立作戰能力，你的企業項目好不好，價格合理不合理，或者說位置合理不合理，GDP掉下來的時候，可能政府還是會關注房地產。

今年我們估計房地產增幅會很低，大部分測算都是在2、3之間，去年6.5%到8.5%之間，那今年會下降。如果下降的話，那么對GDP影響可能會有較大，我們去年大概在6.9里面占0.4個點，加上其他產業相關的話大概要占到0.7個點。今年我們估計會下降0.25或0.36，我們大概在GDP的增速里頭大概能達到0.1左右，那么就是在6.9里面我們就去掉了0.3。如果其他行業在受到影響的話，有6.5以下，所以很多專家測算在6.6-6.7的樣子，我覺得可能還要低。

那么在這樣一種情況下，就看你企業能不能熬住，其實就是誰能熬住的*，熬過*難的一段時間。就是要控制金融會議的風險。拿捏之間就是開放和不開放的過程。我們2014年以后，不得不把42個城市限購取消了，那么就產生了一個歸納的過程或者去庫存的變化。

但現在實際上庫存壓力不大，地方債務的壓力要大于庫存壓力，這是一個基本判斷。

但是所有的金融政策變和不變，要看*調整的結果。我希望大家更多的關注，如果能做的比較大或者比較好的修改的話，或者有利于城市化發展的修改的話，下一路高潮可能就在今年年底或者明年再會出現，如果不做這樣的修改的話，或者這兩個文件會議*結果都是讓大家失望的話。GDP可能下到6.5一下，情況不完全透明的情況下，只能做這么一個初步的判斷。

林中：從規模到質量

1、整個行業未來幾年會成高杠桿高負債向去杠桿降負債的模式轉型，剩下來的房企會越做越實。

2、之前大家都在關注規模，而當眾多房企規模突破千億之后，房企在未來更應該關注質量。并且“千億以后，要持續增長，企業核心競爭力是文化、組織、機制、人才和管理……

3、其中，戰略執行力會是未來千億房企的核心競爭力。戰略執行力是基于戰略的文化、組織、機制、人才和管理，涉及到企業的穩定和效率等，大型企業拼的就是這個。

4、戰略執行離不開一支牛逼的團隊，這也是為什么房企都在拼命高薪挖角的原因。房企要轉型，形成共同語言是*基礎的一步，沒有這*基礎的一步，再好的項目也會失敗。

5、500-1000億的企業，如果你總踏不準節奏——在高峰拿地，低谷賣房，錢便宜的時候不融資，那基本上一波過去就把你拉下了。對于小房企，可能拿錯一塊地就破產了。未來一定要有風險意識，*能對沖型布局，也即即跨區域布局。如果布局都是同類的城市，調控來就會很難受，對沖性布局，這樣東方不亮西方亮，就能保障整體現金流的安全。

孫宏斌：鮮衣怒馬正芳華

孫宏斌：

今后五年行業都是波動的，政府調控是讓波動變窄了，今后五年甚至十年里面一二線城市都會在波動區間，波動向上。

去年行業前三碧桂園、恒大、萬科都過了5000億了，而100強的門檻銷售額也到了將近180億。孫宏斌判斷，今后3年，行業前三名會占到30%的市場份額，前十名占 40%、50%。

未來如果你沒有做到300億，可能就要在房地產市場消失了。

我們也看到去年房企的兼并收購特別多，未來不但是大魚吃小魚，還會有大魚吃大魚。

在過去數年國內房地產市場急劇波動的背景下，融創中國合同銷售額呈跳躍式增長，從2010年上市初的86億元，到2015年的734.6億元，2017年的3652.6億元，復合增長率超過50%。

行業四強中，有融創的一席之地。在融創2018年的*場內部工作會議中，孫宏斌用了“少年初長成，鮮衣怒馬正芳華”的標題。

在亞布力論壇上，孫宏斌也做了主題演講。

這位芳華少年，鬢角也有些微白了

我喜歡說房地產的下半場，為什么呢?

房地產行業有三個特點：

*個特點，就是它的規模其實特別大，去年房地產的規模已經超過全球的汽車產業了，去年全球的汽車產業是兩萬億美元。

房地產業是一個巨大的市場，這是一個誰都不能放的市場。所以按我的估計，房地產應該是一個規模可達15萬億的行業，去年房地產行業的規模將近13萬億到14萬億之間。

第二個特點是什么呢?這個行業在快速的整合，因為很多人都覺得房地產行業沒有護城河，就是買地賣房子，很容易。

我想說的是，這個行業的護城河其實非常深。

為什么深?我一直說這個行業分成兩塊，一塊是*，一塊是蓋房子，投錯了蓋什么房子都虧錢，投對了，你地買對了蓋什么房子都掙錢，這是這個行業*難的。

*本來就很難，投房地產行業更難，為什么?因為要過好幾年才知道會怎么樣。行業整合更快，小公司沒法做了。其實地產行業是非常難整合的行業。

第三個特點，這個行業政策特別多。我一直說，我們做企業要看宏觀，還要看微觀。“微觀”是我們自己干的活，宏觀就是這個行業要往哪去。

宏觀，是對這個行業未來的判斷。你把這個事情想明白，其他的事就不太重要了。

政策每年都在變，但是這個行業，前幾名的公司每年都是大幅度的增長，為什么?但是，你甭管是干哪個行業，做什么，不管什么政策，任何一個政策都能夠變成你的一個優勢，你都能把壞事變成好事。這其實是特別難的事。

房地產這個行業我感覺*不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動的，甚至是十年里，都是在波動里面，在波動向上。當然，每個城市都會不太一樣。

對大公司來說，還是快速整合市場資源，還會快速的增長，這是我們對這個行業的*點判斷。

美好生活就是你的基本生活需求滿足之后的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂，以及養老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費升級。

文章轉載于搜狐新聞

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