多地房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了嗎？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅的情況是這樣的：從數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量呈減少趨勢(shì)，相反房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量呈現(xiàn)增多趨勢(shì)。到了6月份，房?jī)r(jià)上漲數(shù)量達(dá)到63個(gè)，下跌城市數(shù)量只有4個(gè)。

盡管6月份房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)據(jù)有所減少，下跌城市數(shù)量只有4個(gè)。但是1-6月份，房?jī)r(jià)頻繁出現(xiàn)在下跌榜單中的城市主要是部分一線城市和熱點(diǎn)二線城市，其中就包括上海、北京、廈門(mén)、南京、合肥等地。

面對(duì)一線城市和部分二線城市的新房?jī)r(jià)格下跌，我們認(rèn)為主要有二個(gè)原因：一方面，房地產(chǎn)調(diào)控下政策持續(xù)加碼，一二線城市執(zhí)行的比較嚴(yán)格，房?jī)r(jià)沒(méi)有多少上漲空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-7月份，樓市調(diào)控次數(shù)高達(dá)260次。

另一方面，地方政府的限價(jià)令，有的地方政府規(guī)定開(kāi)發(fā)商新推樓盤(pán)不得高于附近二手新房均價(jià)。同時(shí)*商品房，也被地方政府限制了價(jià)格，這導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商放緩了推出*樓盤(pán)的腳步。所以，一線城市和部分二線城市新房?jī)r(jià)格漲不上去，只能出現(xiàn)微幅調(diào)整。

值得注意的是，今年3-6月份，上海、廈門(mén)、福州、南京等一些大城市，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下跌。比如，3月份，上海二手房房?jī)r(jià)下跌0.6%為跌幅榜榜首；4月份，廈門(mén)二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，跌幅為0.4%；5月份，福州走到跌幅榜*的位置；6月份依然是上海跌幅*為0.3%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家發(fā)出警示：如果新房?jī)r(jià)格是受到調(diào)控和限價(jià)的影響而出現(xiàn)下跌，而二手房?jī)r(jià)是完全開(kāi)放的，現(xiàn)在一二線城市二手房市場(chǎng)卻呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊落”的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明這些城市的二手房市場(chǎng)已進(jìn)入到下行周期中。近期，上海樓市出現(xiàn)成交環(huán)比繼續(xù)下滑，降幅有所收窄；南京則出現(xiàn)成交大幅回落，降幅近五成。

事實(shí)上，這次房?jī)r(jià)上漲周期比較長(zhǎng)，過(guò)去通常為一年半到兩年，而這次是從2015年5月至7月已經(jīng)上行了3年時(shí)間。而過(guò)去房地產(chǎn)下行也只有1年多的時(shí)間，而現(xiàn)在估計(jì)又要拉長(zhǎng)好幾年。

那么，后市樓市該怎么走呢？我們認(rèn)為，先是一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，三四線城市馬上就要緊隨其后。未來(lái)一二線城市房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，但是三四線城市的跌幅可能比較大一些。那么，既然已有部分城市房?jī)r(jià)下跌了，現(xiàn)在是否是買(mǎi)房的好機(jī)會(huì)呢？我們認(rèn)為不是這樣的。

首先，中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不會(huì)放松。2018年7月底中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。一周時(shí)間后，住建部下“狠命令”，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不力的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)，要求加快制定住房發(fā)展規(guī)劃。

相信在中央政府的高壓之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將去投機(jī)化、去杠桿化。所以，本輪房地產(chǎn)調(diào)整不可能半途而廢，會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，直到真正回到“住房不炒”時(shí)再結(jié)束。屆時(shí)，房?jī)r(jià)應(yīng)由當(dāng)?shù)鼐用裾f(shuō)了算，不是由炒房者來(lái)決心。

再者，下半年多數(shù)房企已陷入到了融資渠道收緊，融資成本上升，企業(yè)*面十分緊張的困境中。同時(shí)，房企還遇到前幾年買(mǎi)地蓋房所留下巨額貸款，在今年第三季度到期的壓力。所以，房企現(xiàn)在只能通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)回籠*，避免出現(xiàn)*鏈斷裂的問(wèn)題。

再次，房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)一直持續(xù)下去，直到長(zhǎng)效機(jī)制建立健全后，才會(huì)退出。而目前長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的步伐也正在加快，主要是開(kāi)征房地產(chǎn)稅，通過(guò)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，來(lái)打擊投機(jī)炒房者。

此外，還有建立多主體供給、多渠道保障的房地產(chǎn)機(jī)制，就是富人住商品房，而中等收入群體住保障房，低收入群體住*房，這樣可以對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行有效的分化。在長(zhǎng)效機(jī)制建立健全后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)避免出現(xiàn)大起大落，并保持持續(xù)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)運(yùn)行。

*，上半年的各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策，都是限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)等，但是下半年各地方政府出臺(tái)的調(diào)控政策，是在原來(lái)的基礎(chǔ)上添加了補(bǔ)丁，不讓投機(jī)炒房者有可乘之機(jī)。比如，禁止企事業(yè)單位購(gòu)房、打擊假離婚、提前還房貸要付違約金等。總之，炒房者再要想鉆房地產(chǎn)調(diào)控的“漏洞”已經(jīng)越來(lái)越難了。

雖然多數(shù)城市房?jī)r(jià)在上漲，但在房?jī)r(jià)下跌城市中既有一線城市和部分二線城市，也有環(huán)京部分城市房?jī)r(jià)的下跌。其實(shí)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌周期已開(kāi)啟，將經(jīng)歷較長(zhǎng)一段時(shí)間。所以，現(xiàn)在不是買(mǎi)房機(jī)會(huì)到來(lái)，而應(yīng)是適時(shí)規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。如今房地產(chǎn)已進(jìn)入去“投機(jī)化、去杠桿化”的進(jìn)程中。

（文章來(lái)源于：搜狐網(wǎng)）

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