2018房價*消息：二三四線城市房價整體成上漲趨勢

2018年上半年房地產市場回顧

一、市場整體態勢

從2017年12月起到2018年6月底， 全國城市房價總體上與2016年、2017年上半年相比，上漲幅度較小。但與2016年、2017年上半年有所不同的是，全國城市房價大部分都有上漲。從局部地區、部分時段來看，房價有上漲較快、較高的現象如西安（樓盤）、大連（樓盤）。與2016年、2017年上半年相比，2018年上半年有少數城市房價出現小幅下滑趨勢如上海（樓盤）下跌2.01%，北京（樓盤）止跌小漲3.81%。從數據總體來看，2018年上半年一線城市房價整體較為穩定，二三四線城市整體上漲，并出現部分城市房價快速上漲的現象如西安漲幅達31.23%。

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值得關注的是，在2018年上半年房價較快上漲的城市中，除了二線城市之外，還有大部分屬于三四線城市。其中如如西安、青島（樓盤）、重慶（樓盤）、三亞（樓盤）等，這些城市的生態、旅游等市場前景被普遍看好，被歸入熱點城市、明星城市、網紅城市類。還有如大連、太原（樓盤）、貴陽、西雙版納等城市，這些城市的前期房價基數相比與同等條件城市較低，且房價長期停滯，被歸為房價低估城市。此外，如咸陽（樓盤），綿陽（樓盤）、眉山（樓盤）、南充（樓盤）、煙臺（樓盤）等城市，這類城市受到熱點城市、明星城市、網紅城市房價上漲的影響。

二、重點城市房價

總體上相比于2016年、2017年上半年，2018年上半年重點城市中的一線城市的房價漲幅較小，但二線城市中仍有部分城市房價年度漲幅高于2016年、2017年。如西安、成都5月份分別同比上漲88.98%與50.05%。此外，青島的房價也相對上漲較快。

三、原因分析

2018年起始，國際經濟形勢出現較以往不同的新趨勢，市場不確定因素增加。國際貿易環境的較大變化，客觀上將會促使中國繼續采取穩健中性的房地產政策，以避免貿易、匯率等間接因素誘發的房地產市場產生系統性風險。現階段的中國，一方面對內的供給側改革，提升經濟發展質量，促進產業升級轉型與結構優化等。這些都將間接影響國民收入結構和區域經濟結構進而影響房地產市場、價格；另一方面，對外堅定擴大、深化開放，將會使得市場更加自由、競爭、多樣。這都將從戰略上、長遠上對我國未來房地產市場、行業以及企業產生深遠影響。因此，城市房價長期的不確定性會增加，上漲或下降取決于這些不確定因素*終產生的影響。另外，雖然從*融通角度看，住房信貸市場從2015年以來持續趨緊，但從房貸利率歷史上看，當下的房貸利率的確是處于正常范圍內：既不過緊也未過松。但商品房市場的融資成本卻在逐步加大。房地產企業也逐步分化，走向海外市場的企業也逐年增多。

當下國家對房地產市場調控的政策的創新性，體現在側重于對租房市場金融支持的力度上。從市場本身數據來看，2018年上半年采用搖號購房政策控制房價的城市增多。2017年上海、南京（樓盤）、長沙（樓盤）、成都4個城市出臺了購房搖號政策，部分城市搖號購房政策對剛需家庭做了傾斜。2018年上半年增加了武漢（樓盤）、杭州（樓盤）、西安、深圳（樓盤）4個城市。

未來住房市場*將逐步轉移到租房市場，我們將其稱之為住房供給側，也將會影響房產價格。相關重要文件有：（1）2018年4月24日，中國證監會和住房城鄉建設部共同發布的《關于推進住房*資產*化相關工作的通知》。該通知中提出加快培育和發展住房*市場特別是長期*，支持專業化、機構化住房*企業發展，鼓勵發行住房*資產*化產品；（2）2018年5月28日，中國銀行(601988，股吧)保險監督管理委員會發布《關于保險*參與長租市場有關事項的通知》。該通知對保險*進入長租市場劃定了一系列標準，并指出保險資產管理機構可以通過債權*計劃、**計劃、保險私募基金等**長期*住房項目。并提供相應的綠色通道，優先受理服務。對*市場的政策支持突破了以往只關注于通過限購政策來調控房價的政策思路。我們認為或許還應從限購轉向多方限賣來針對性的調控局部地區房地產過熱的問題。同時在關注供求的同時重視住房質量。

中國經濟社會的發展已經進入了高質量發展階段，城市化進程、城市經濟的發展更是如此。中國已經進入追求城市品質發展的新發展階段，城市居民對住宅的要求也日益提升，真正的剛需對市場的要求是多樣化的。此外，城市間的競爭也從財力、物力轉移到人力的競爭，城市人才爭奪力度加大。而中國特色的戶籍制度天然與人才流動不可避免的關聯在一起。除去一線城市，2018年上半年戶籍門檻的迅速降低或取消，也對原有住房價格形成機制產生較大影響。（來源：騰訊財經）

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