



中國樓市的多空雙方在未來房價漲跌方面,存在著嚴重的意見分歧。多方認為,盡管各種房地產調控紛紛來襲,但國內居民買房熱情是持續高漲,未來國內房價難有下降基礎。而看空者卻覺得,未來五年內,中國房地產將逐步回歸理性,五年之后中國房價會很便宜。
面對于多空兩種不同觀點,現在想要買房的人卻感到很迷茫,不知道該信誰。其實,從2015年本輪房地產行上漲到現在,全國各城市房價幾乎都翻了一番還不止。要說未來國內房價還有能量再大幅度上攻,這恐怕也不太現實。
先來回顧一下本輪房價的上漲經過,總共分為三個階段:階段:2015年至2016年10月止,央行的貨幣寬松,以及之前樓市的長期低迷,導致炒房者涌向一線城市。是由深圳房價開始上漲,然后蔓延至上海、北京、廣州,還有部分熱點二線城市也在跟漲。
第二階段:2016年10月至2017年底。在這段時間里,主要是國內的熱點二三線城市的房價開始上漲。原因是一線城市受到了房地產調控政策影響,房價開始進入調整期,于是大量游資跑到了二三線城市去*買房。目前二三城市去庫存問題已經基本解決。
第三階段:2018年初至今年5月份。之前熱點的二三線城市房價漲勢開始趨緩。像西南、西北、東北等之前偏冷地區的二三線城市房價又開始出現補漲行情。全國各主要城市的房價都被基本拉升一遍。
值得一提的是,一些二三線城市通過棚改貨幣化安置、人才引進、選房搖號等手段,來變相給當地的樓市加熱,于是很多本來就已經開始回暖的二三線城市樓市,又開始重燃激情,大量購房需求紛紛涌入。在本輪房地產行情結束前,全民炒房熱潮正如火如荼的進行著。
于是,到了五一節之后,住建部先后約談了12家前期房價上漲過快的城市,表達了中央政府希望去杠桿、去投機、控風險的決心,同時要對未來房價上漲過快的城市負責人采取問題制。
現在有觀點認為,本輪房地產行情在亢奮后,將會在下半年逐步會降溫,持續了三年多的房地產上漲行情將終結。未來房價會在5年后變得很便宜。
不過,我們認為,房價在去投機化之后,一定會回歸居住屬住,也就是說,房價要與當地居民的收入相掛鉤。又鑒于這些年來國內物價在漲,居民收入水平也在同步上漲,所以希望一線城市房價再跌回十多年前,也不切合實際。未來一線城市房價會跌到當地居民平均年收入的15-20倍,而二三線城市房價是當地居民年均收入的10-15倍。
舉個例子,上海市居民平均年收入8萬元左右,如果要買一套近100平方米的房產,房價總值應該在120萬至160萬之間,也就是說每平方米應該在1.2萬元至1.6萬元之間,這樣的房價區間才比較合理。這是廣大一線城市中等收入家庭都能夠接受的房價。
可能有人會問,你憑什么認為,未來五年中國房地產會這么便宜呢?,中央政府提出的“住房不炒”,住建部這次又重申房地產去投機、去杠桿,控風險的決心和意志。這意味著,在未來很長一段時間內,房地產政策將著重打擊投機,*終房價將回落到合理區間。
與此同時,銀行的房貸利率的逐步升高,目前正逐步離開歷史低谷。資料顯示,現在中國平均的房貸利率是5.5%,而2014年時國內房貸利率都在7%以上,所以,未來國內房貸利率還有上漲空間,這對于提高抄房者的融資成本,遏制房地產投機有極大的幫助。
第二,5年后是90后買房置業,而對于90后來說,既有買房人口減少,需求不足的原因,也有父輩或祖父輩早已留下多套房產,更有不愿意一輩子做房奴的脾性,所以,90后購房置業愿望,要遠比80后要低得多。當房地產去投機化后,購房剛需的比重會越來越小。
第三,雖然房地產稅推出的時間又被延遲了,那也不可能一直擱置下去,5年之后房地產稅肯定日趨成熟。而房地產稅是在住房的保有環節上征稅。這就意味著,持有房產的人越多,就要繳納更多的稅賦。未來囤積幾十套甚至上百套房產炒房的人將會越來越少。
第四,房地產的保障體系的建立,對高房價會產生分流的作用。現在中央已經要求,加快多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系建設。未來不管是外來定居人口,還是本地剛需,可供居住選項越來越多。人們也并非一定要通過買房這一途徑來解決居住問題。
未來五年中國的房價會很便宜嗎?當房地產去投機化之后,由當地居民收入來決定房價,屆時房價與現在相比,價格肯定更“親民”。但是,國內各大中城市居民和物價都在上漲,房價再回到十多年前也是不現實。總之,將來房價可使多數人通過多年的努力而圓上購房置業的夢想,這卻是肯定的。(文章轉載于搜狐新聞)
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