2018中國房價為何易漲難跌？專家淺談：房價上漲的原因！

 由于調控政策的持續強力壓制，多數城市的房地產表現確實不盡如人意，于是我在各種場合演講時老是被問道：“該不該把房子賣掉去炒股票，獲利后再把房子買回來，而且是買個更舒適、更大的云云。”

聽得我直搖頭，這真是想象中的美好啊！其中有太多“難關”要過。

首先，以目前的樓市形勢，房子要賣個好價錢并不容易，畢竟“買漲不買跌”是人性通病；其次，股票品類眾多，如何選擇？購買依據是內幕、小道消息，還是業績表現？我看都不靠譜。哪怕真的賺到股價了，是否愿意拋售變現又是個大問題。畢竟人性中除了“追漲”外，還有與生俱來的貪婪，贏嫌太少，輸則要翻本，通常血本無歸方休，此一股市“劇情”已不知上演幾回。于是別說換大房子，只怕原本的房子都買不回來了！

曾有人問我：“大盤可以從6124點直降至2000點甚至更低，為什么房價就不可以腰斬呢？更何況環京的燕郊不就已經跌慘了嗎？”這讓我想起之前也有粉絲問起房價漲跌的原因，想要征求我的意見，我就借由本文一并表達相關觀點。

這位粉絲的見解是：通貨膨脹、建筑成本提高、外來人口流入(農村進入城市，小城市進入大城市)、棚改貨幣化安置等都是房價很難下跌的因素，變數是土地價格、銀行收緊信貸使開發商*緊缺，因此總體來說，可以得出房價未來將呈漲幅收窄之溫和上漲態勢的結論。

這些觀點都是對的，但都不見得是房價難以下跌的關鍵條件。因為不論是通脹還是外來人口流入所帶來的影響與沖擊，都不局限在房地產領域，甚至外來新生人口是否有足夠財力購房也存在變數。

在我看來，觀察一座城市的房價是否穩健，消費者購買房產的用途至關重要。如果是以自住為主、非自用為輔(*、置產的購買控制在10%~15%之間)，再配合上述包括通脹在內的各種因素，它的房價便是安全的、可望穩定向上的，反之則易暴跌(燕郊便為殷鑒)。

這就等同于上市公司的大股東為確保與穩定經營權，會刻意持有一定比例不輕易進入市場流通的“庫藏股”。萬科之所以會發生“野蠻人敲門事件”，*主要的原因便在于此。公司股份過于分散，經營者以職業經理人為主，加之運營績效不惡，不免引起財閥的覬覦。

以房產的角度觀之，即使市場推出了足夠量的供應，看似有飽和之虞，但由于絕大多數的房源因自用而被“庫藏”，且在相當長的時間不會流入市場形成競爭(與股票剛好相反)，再結合前述原因，就使得房價在通常情況下，呈“易漲難跌”的特征。

換言之，燕郊房價之所以重挫——從2017年4月均價接近突破3萬元/平米(29047元/平方米)，至2018年4月快要跌破2萬元/平方米(22074元/平方米)，降價達31.6%， 是吸納了太多投機買氣，在后續無人高位接盤的情況下，所導致的價量齊跌。

而就當前宏觀市場來看，這并非普遍現象，因此“賣房炒股”要三思。尤其要注意，政策出現類似2007年對房地產“由壓轉扶”的轉折也存在一定可能性，所以說“賣房炒股”絕非明智之舉。（來源：理財周刊）

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