三大泡沫兩個(gè)已見(jiàn)頂，2018中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)巨變……

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我們是否到了頂部？ 隨著美股高位巨震、全球利率上揚(yáng)，被*者公認(rèn)世界三個(gè)體量*堅(jiān)硬的資產(chǎn)泡沫：美國(guó)股市、日本債券和中國(guó)房地產(chǎn)，前兩個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)頂部信號(hào)并開(kāi)始巨量震蕩下跌。 

很多朋友開(kāi)始擔(dān)憂中國(guó)房地產(chǎn)，特別是在未來(lái)全球貨幣供應(yīng)都收緊的大環(huán)境下，我們的房?jī)r(jià)是否也會(huì)出現(xiàn)暴跌？ 

幾百年的全球金融史告訴我們，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。無(wú)數(shù)人對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的揪心，不僅僅是因?yàn)楹芏嗳说恼鎸?shí)住房剛性需求，更是因?yàn)檫^(guò)去兩年很多人把身家都?jí)旱搅朔孔由厦妗?nbsp;

特別是身處2018年這一個(gè)讓人生畏的年份，2008和1998的金融海嘯對(duì)很多人來(lái)講還沒(méi)有完全消散，十年一輪回的危機(jī)論此時(shí)又四面楚歌的縈繞在我們耳邊，令每一個(gè)人內(nèi)心生畏。 

然而危機(jī)如同其字面含義，危險(xiǎn)與機(jī)遇是彼此相隨，相伴相生的。市場(chǎng)現(xiàn)在愈加復(fù)雜，政府的頂層設(shè)計(jì)和調(diào)控手段也愈加具有前瞻性和性。我們對(duì)市場(chǎng)的理解不能再停留在過(guò)去的五年十年之中。 

作為普通老百姓，在分析問(wèn)題、研究房地產(chǎn)這種大類資產(chǎn)時(shí)一定要試圖站在頂層決策者的角度來(lái)看待他們?nèi)绾卫斫馀c調(diào)節(jié)中國(guó)這個(gè)宏觀大賬戶。 

在這里，筆者試圖用更多的角度來(lái)看待理解2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望能啟發(fā)大家的思考并歡迎大家指正。

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房地產(chǎn)的困局

2018年伊始，中國(guó)房地產(chǎn)依舊冰火兩重天。以燕郊、固安為主的環(huán)京房?jī)r(jià)暴跌近半后依舊成交冷清，加之2月9日河北政府在住建工作會(huì)議上宣布繼續(xù)嚴(yán)加調(diào)控，整個(gè)環(huán)京房產(chǎn)的未來(lái)清晰可判！

而環(huán)滬周邊的強(qiáng)二線杭州、南京卻依然一房難求。一些二線城市比如武漢、成都買房依舊需要去“搶”，但更多的二三線城市房屋交易大廳卻出現(xiàn)門可羅雀之狀，房產(chǎn)交易冰到零度，大量二手房門店關(guān)門，中介早早放假。

四五六七八線就不用說(shuō)了，在這一輪貨幣化安置和棚戶區(qū)改造的大運(yùn)動(dòng)后，房?jī)r(jià)大范圍補(bǔ)漲，但很遺憾，90%以上的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)現(xiàn)在就是中長(zhǎng)期的制高點(diǎn)。

我們回過(guò)頭來(lái)看一下現(xiàn)在很多依舊熱點(diǎn)的核心城市，比如杭州、成都、南京、武漢。不錯(cuò)地段新開(kāi)盤(pán)的房子依然需要“搶”。其實(shí)形成“搶”的局面核心本質(zhì)并不是市場(chǎng)的買盤(pán)情緒和*支撐體量依舊像16、17年一樣高漲和充足，而是由于這些城市房屋庫(kù)存下降后，新增商品房供應(yīng)相對(duì)短缺，導(dǎo)致供給關(guān)系中的供給端出現(xiàn)大幅減少，而需求端的降低速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上供應(yīng)端的降速，形成“相對(duì)”供不應(yīng)求。還有一點(diǎn)就是，這四個(gè)城市是未來(lái)*有可能擠入一線城市的種子選手。

這樣一來(lái)，這些城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的商品房就成為了稀缺品，并且這種局面短期難以打破。

但何如更深入的理解2018年我們的房地產(chǎn)發(fā)生的變化和未來(lái)大多數(shù)重點(diǎn)城市的趨勢(shì)。我們需要更清晰的分析。

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加速的REITs！無(wú)法降低的社會(huì)效率！

*近有幾個(gè)新聞很重磅，但由于股市巨震和其他大事件的巨大傳播效應(yīng)，遮蓋了這些新聞的發(fā)酵。

在2月2日，由碧桂園和中聯(lián)基金共同實(shí)施的“中聯(lián)前海開(kāi)源-碧桂園*住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得深圳*交易所審議通過(guò)。

就這么一個(gè)新聞，其實(shí)背后意味深長(zhǎng)。這個(gè)產(chǎn)品簡(jiǎn)單講就是我們?nèi)ツ杲?jīng)常講到的REITs，也就是房地產(chǎn)信托基金。碧桂園的這個(gè)產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)100億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)為AAAsf！

*近半年，國(guó)家開(kāi)始重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)并引導(dǎo)房企發(fā)展住房*市場(chǎng)，從去年10月新派公寓REITs發(fā)行規(guī)模2.7億，到保利地產(chǎn)的*住房REITs規(guī)模達(dá)到60億、旭輝REITs規(guī)模30億，*蛇口的長(zhǎng)租公寓CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持*）60億，ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）直接做到200億。再到現(xiàn)在碧桂園直接首單百億級(jí)的*住房REITs，很明顯，2018年住房*市場(chǎng)的發(fā)展速度將要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大家的預(yù)期想象。

很多人覺(jué)得*市場(chǎng)可能會(huì)緩慢推行，穩(wěn)扎穩(wěn)打。你錯(cuò)了！通過(guò)金融產(chǎn)品募集*并且發(fā)展長(zhǎng)租公寓必定會(huì)進(jìn)入加速度的規(guī)模戰(zhàn)！一些后知后覺(jué)的房企將直接被市場(chǎng)迅速淘汰！

其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，整個(gè)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，所有的行為都在追求高速效率，房地產(chǎn)更是無(wú)法逃離這個(gè)大趨勢(shì)，全局的經(jīng)濟(jì)效率無(wú)法回撤，哪怕慢半拍就是死路一條。

舉幾個(gè)易懂且眾人周知的例子：

騰訊現(xiàn)在終于正式推出“吃雞”游戲了，還有人玩么？淘寶*近也模仿頭條的百萬(wàn)英雄推出在線答題分獎(jiǎng)金的活動(dòng)，但有人知道么？旅行青蛙的團(tuán)隊(duì)還沒(méi)來(lái)大陸設(shè)辦公室呢，這游戲已經(jīng)有快過(guò)氣的趨勢(shì)了。曾經(jīng)遭無(wú)數(shù)人熱捧的三星推出的主打款手機(jī)還有幾個(gè)人知道是什么型號(hào)呢？

效率！一旦整個(gè)社會(huì)全局效率整體提高，慢一步就是死！更可怕的是，除非出現(xiàn)大型金融危機(jī)，社會(huì)全局效率將無(wú)法降低！

大家好好想想這里面的道理。

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解局！房企融資*的轉(zhuǎn)變！

很多人質(zhì)疑政府大力發(fā)展*市場(chǎng)的可行性！因?yàn)橥恋爻鲎尳饘?duì)地方政府很重要啊，*市場(chǎng)發(fā)展政府拿不到錢啊。

很多時(shí)候，我經(jīng)常講，一定要試圖站在頂層決策者的角度來(lái)看待他們?nèi)绾卫斫馀c調(diào)節(jié)中國(guó)這個(gè)宏觀大賬戶。

國(guó)家這個(gè)大賬本，你一定要理解對(duì)的。這很重要！

我們來(lái)仔細(xì)思考一下政府對(duì)于房產(chǎn)里面?zhèn)鶆?wù)和*的調(diào)配*。

以下全是重點(diǎn)，好好讀兩遍！！

以前房地產(chǎn)的玩法是我們的政府賣地，開(kāi)發(fā)商融資拿錢去買地，然后開(kāi)發(fā)建設(shè)賣房，這樣一來(lái)，整體債務(wù)就從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到居民頭上，購(gòu)房者通過(guò)每月還月供把流動(dòng)性還給銀行，所以我們看到過(guò)去政府部門的杠桿率下降，居民部門的杠桿率上升。

這就是過(guò)去的玩法，但這種玩法，有兩個(gè)巨大的弊端。

，由于房地產(chǎn)是銀行的信貸抵押物，所以房屋成了信貸貨幣印鈔的源泉?jiǎng)恿Γ^貨幣大放水，其實(shí)是信貸貨幣的泛濫。而非房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速又無(wú)法超越信貸貨幣的增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致信貸貨幣在資產(chǎn)（主要以房產(chǎn)為主）里面空轉(zhuǎn)，不斷相互進(jìn)行背書(shū)從而造成資產(chǎn)泡沫，使得貨幣流動(dòng)性難以進(jìn)入其他的實(shí)體領(lǐng)域。

第二，由于信貸貨幣在資產(chǎn)空轉(zhuǎn)，造成資產(chǎn)泡沫，以一二線核心城市的核心城區(qū)地段成為資產(chǎn)稀缺品并價(jià)格高企，轉(zhuǎn)而使得這些核心城區(qū)的老破舊拆遷成本激增，無(wú)法完成城市核心區(qū)進(jìn)一步迭代升級(jí)，既然這樣，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)新城區(qū)和城郊結(jié)合部，而政府樂(lè)得所為。

那么未來(lái)*市場(chǎng)的崛起將打破過(guò)去的格局，房地產(chǎn)的利益格局將發(fā)生變化：

政府把大量的土地引導(dǎo)到*住房使用性質(zhì)，這樣政府不再賣地，而是賣經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商和大型企業(yè)自己舉債融資開(kāi)發(fā)建設(shè)并且經(jīng)營(yíng)*房源，租客通過(guò)房租來(lái)提供*流動(dòng)性的支持。

這里還有一個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，就是銀行等金融機(jī)構(gòu)扮演的角色。作為銀行等金融機(jī)構(gòu)在整個(gè)環(huán)節(jié)里面負(fù)責(zé)把這些房屋的*打包做成REITs通過(guò)各個(gè)金融渠道口進(jìn)行銷售，獲得的*來(lái)對(duì)沖開(kāi)發(fā)商的舉債，*者通過(guò)購(gòu)買REITs的份額買走銀行等金融機(jī)構(gòu)給開(kāi)發(fā)商打包的REITs，讓本金回流到開(kāi)發(fā)商手里。

這樣一來(lái)，由于整個(gè)鏈條不涉及到間接融資而是直接融資，那么商業(yè)銀行不再釋放M2，我們的貨幣口子就扎住了。接下來(lái)，開(kāi)發(fā)商和銀行等金融機(jī)構(gòu)吃資產(chǎn)包里面的息差，而*者吃REITS里面的租金*。

那么，*市場(chǎng)里政府吃哪一塊兒呢？別忘了，土地依舊歸政府，土地的升值歸政府。更別忘了，銀行等金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)是歸屬財(cái)政部的！

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巨頭的救贖

當(dāng)大家更深一步了解房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局的轉(zhuǎn)變后，也就更能理解十九大報(bào)告中為什么把過(guò)去購(gòu)租并舉的住房制度改成租購(gòu)并舉的住房制度背后所傳達(dá)的深意。

簡(jiǎn)單講，其實(shí)就是把土地與房產(chǎn)做一次剝離，然后把房產(chǎn)的擁有權(quán)和使用權(quán)再做一次剝離。

這種剝離，會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)新的利益格局。*的逐利勢(shì)必要求出租率和租金達(dá)到*率的“拉弗曲線”值。

所以，未來(lái)一二線城市的租金將趨同月供，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。換句話說(shuō)，中國(guó)目前極低的租售比將逐漸逆轉(zhuǎn)，租金上漲的速度未來(lái)將遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)上漲的速度。

與此同時(shí)，由于金融體系對(duì)信貸購(gòu)房支持的乏力，2017年商品房銷售13萬(wàn)億的記錄將在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間難以逾越。從2018年開(kāi)始，房地產(chǎn)銷售將持續(xù)進(jìn)入低迷期。

這種長(zhǎng)期低迷會(huì)形成居民部門沉淀巨大的購(gòu)買力，當(dāng)*市場(chǎng)不斷完善后，這種購(gòu)買力會(huì)跟長(zhǎng)期壓抑的房產(chǎn)信貸增量形成一種巨大的合力，等未來(lái)政策放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候繼續(xù)支撐一二線城市的房?jī)r(jià)。

而房?jī)r(jià)，將很難用一句或幾句話簡(jiǎn)單概括。

舉個(gè)例子，誰(shuí)能告訴我過(guò)去一年的2017年中國(guó)股市是牛市還是熊市？

很多人會(huì)講，如果看上證指數(shù)的話是慢牛，如果看中證500、中證1000、*板和中小板這些指數(shù)的話那就是熊市。

*很簡(jiǎn)單，你無(wú)法用一句話說(shuō)清楚股市去年到底是牛市還是熊市，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)行情的分化！你要用大量語(yǔ)言描述過(guò)去一年股市的真實(shí)行情！

而未來(lái)，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)這樣結(jié)構(gòu)分化，并且比股市更加復(fù)雜。你很難再用幾句話就講清楚這一年中國(guó)的房地產(chǎn)是牛市還是熊市。未來(lái)一二線城市將與三四五六線城鎮(zhèn)繼續(xù)分化；即便一二線城市里，城市與城市之間也會(huì)分化；同一個(gè)城市里，片區(qū)將與片區(qū)分化；一個(gè)片區(qū)里，街道將與街道分化；甚至一個(gè)街道上，不同小區(qū)之間，優(yōu)質(zhì)小區(qū)也將與老破舊價(jià)格出現(xiàn)分化。

這就是未來(lái)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)行情。大體上看，極個(gè)別一二線城市微漲，絕大部分地區(qū)未來(lái)一年房?jī)r(jià)將橫盤(pán)，不少地方會(huì)出現(xiàn)下跌。特別是未來(lái)*市場(chǎng)逐漸完善，更多新進(jìn)城的市民更關(guān)注的是房租而不是房?jī)r(jià)！因?yàn)榉慨a(chǎn)壁壘的形成，銀行住房信貸的收縮，很多人根本無(wú)力購(gòu)置房產(chǎn)。

畢竟，近15億中國(guó)人，能在一二線城市購(gòu)置房產(chǎn)的，每年不過(guò)一千萬(wàn)戶當(dāng)量而已。

2018年，就是一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)端！危機(jī)，危險(xiǎn)與機(jī)遇相隨！

（圖文轉(zhuǎn)載自網(wǎng)絡(luò)）