金三銀四：蘇州樓市“金三”庫存不完全盤點

傳統(tǒng)的金三銀四往往都是樓市“量價齊升”的時候，然而今年的金三卻來得格外晚一些，尤其是“量”方面。數(shù)據(jù)顯示，蘇州住宅市場目前庫存僅40878套，庫存量持續(xù)下跌。蘇州庫存量真實情況如何，各大版塊又有哪些不同，未來哪些項目將擔起版塊“扛把子”的重擔？為此本站特別策劃了金三探市之旅，為您解讀蘇州重點版塊的庫存情況。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：截止03月11日，蘇州住宅庫存40878套，存量面積612.92萬方，均套面積146平米。從區(qū)域數(shù)據(jù)來看，目前除了吳江區(qū)、吳中區(qū)庫存過萬套外，其余幾大區(qū)域都處于房荒狀態(tài)，這其中相城區(qū)以7000余套稍稍領先，高新區(qū)、姑蘇區(qū)、園區(qū)則均僅有2000余套住宅庫存。

【吳中篇】

數(shù)據(jù)顯示，吳中區(qū)目前住宅庫存10354套，同其他區(qū)域比，庫存量較可觀。庫存房源重點集中在越溪、太湖新城、木瀆、尹山湖等版塊，城南版塊則已陷入“庫存緊張”狀態(tài)。

越溪庫存800余套 大平層、公寓占多數(shù)

越溪版塊在售項目包括瀚宮、綠景蘇州公館、石湖天璽等項目，產(chǎn)品以大平層、公寓產(chǎn)品為主，總庫存量約800余套。瀚宮目前剩余20套左右房源在售，均價超24000元/平，項目目前還有500套未領取預售。同樣在售大平層產(chǎn)品的石湖天璽，整個項目還剩100余套房源在售。綠景蘇州公館還剩30套左右公寓產(chǎn)品，預計3月份將再加推部分房源，項目還剩200套左右房源未推。

吳中太湖新城單盤庫存多 迎2字頭改善

吳中太湖新城版塊目前在售項目主要包括新城郡未來、建屋吳郡半島、融創(chuàng)蘇州壹號院、歌林小鎮(zhèn)等項目，版塊總庫存量近1200套。

新城郡未來100-140平三期高層在售，共150套左右房源，均價18000-20000元/平，預計3月下旬再推80套高層房源。建屋吳郡半島在售173平共計約100多套房源，單價均已突破2萬元/平，預計4、5月將繼續(xù)加推360余套房源。

融創(chuàng)蘇州壹號院目前在售大平層房源，約130套，均價25000元/平米，預計3、4月將再次加推128套房源。歌林小鎮(zhèn)目前在售精裝高層，剩余76套左右，均價也已達到23000元/平米，項目目前剩余L1高層，L2、H2公寓未開，其中L1高層總計152套房源。

盡管吳中太湖新城的房價已大踏步邁入“2字頭”改善行列，但區(qū)域目前在售項目單盤存量大，且戶型多樣，給購房者提供了較多的選擇余地。

木瀆庫存多高端產(chǎn)品 多宗高價地待入市

木瀆版塊目前在售主力項目為國瑞熙墅、天地源拾錦香都等。國瑞熙墅目前在售別墅和云墅約剩300套，總剩余庫存約1200套。天地源拾錦香都當前在售高層及洋房約剩40套，總剩余庫存約1000套。

除此之外，近兩年木瀆版塊土地市場也收貨頗豐，中鐵、上實、金茂紛紛落子于此，待入市地塊較多。成交的金茂73號地塊，成交樓面價16270元/平米，在高端云集的木瀆，金茂地塊未來或將為區(qū)域購房者提供更實際的選擇。

而另外3宗地塊，則將延續(xù)木瀆的“高端風”：中鐵53、54號兩宗地塊樓面價均已達2.5萬元/平，上實地塊規(guī)劃也已出爐。木瀆版塊目前1字頭和2字頭項目基本處于清盤階段，隨著中鐵和上實的3宗高價地入市，未來該版塊房價或將“破4”。

尹山湖庫存相對可觀  “超級改善”別墅產(chǎn)品成庫存主力

占據(jù)*地利條件的尹山湖版塊也已慢慢進入尾盤時代，版塊庫存多為“超級改善”別墅產(chǎn)品。陽光城愉景灣，尾盤銷售中，僅剩4、5套疊墅產(chǎn)品，售完便結案。首開常青藤在售30余套別墅產(chǎn)品，還剩70套房源待開。中海青公館則已結案。九龍倉碧堤半島目前案場無房源在售，據(jù)悉項目疊加別墅還在規(guī)劃中。

目前版塊主力為保利悅都、建發(fā)獨墅灣和泰禾金尊府。保利悅都作為區(qū)域純新盤，目前主推高層產(chǎn)品，均價25000元/平米，成為版塊去化主力。建發(fā)獨墅灣目前在售29套別墅，預計4月再次加推160套別墅，另外還有400套高層、42套別墅共計442套房源，庫存房源相對較多。泰禾金尊府房源在售僅剩60余套精裝高層房源，但項目后期還有四棟房源在預約中，整體庫存量較為可觀。

城南一房難求 3萬+已成常態(tài)

相比之下，吳中城南版塊已處于“房價又貴，庫存又少”的狀態(tài)。城南版塊目前在售主力項目有首開如院、頤和灣花園。首開如院主推158平四室，開盤時間待定，預計均價超3萬元/平。頤和灣花園在售主要戶型為140、170、190平湖景精裝現(xiàn)房，剩余房源180套左右，均價29000-30000元/平米。寸土寸金的吳中城南早已“一房難求”，價格方面更是難覓1字頭、2字頭房源。

【新區(qū)篇】

數(shù)據(jù)顯示，高新區(qū)目前住宅庫存2923套房源，新房住宅房源緊缺，在售房源大部分集中在獅山南、科技城、滸墅關這三大版塊。

獅山南新房房源告急 新地塊補倉“來不及”

獅山南作為新區(qū)核心商圈*重要的延續(xù)，在市場上始終炙手可熱，庫存房源也因此告急。據(jù)本站實探，版塊目前在售項目多為尾盤：佳兆業(yè)悅峰僅剩十幾套房源，目前項目工作人員已在做撤場準備；天房心著華庭也只剩60余套左右房源，均價33000元/平米；*學府剩余20余套房源，且多以130-180平米的大戶型為主。除此之外，這些尾盤也多計劃在今年上半年交房，屆時將會再次拉響“房源告急”警報。

在版塊新房急需補貨的情況下，上坤獅山四季、綠城春江明月等盤成為版塊銷售主力。其中上坤獅山四季目前在售洋房、疊墅等產(chǎn)品，庫存300余套房源；綠城春江明月在售200余套房源，今年預計推出二期500套左右房源，除此之外項目還有三期、四期房源待定中，而項目總計1581套住戶，可見項目庫存體量較大。

除此之外，獅山南近年有多宗新地塊被出讓，在版塊“一房難求”的情況下，新地塊被寄予厚望，然而這其中除了仁恒63號地塊已進入施工階段外，其余包括蘇高新地塊、九龍倉地塊等都遲遲沒有動作。新地塊遲遲未動，老項目無房可售，在售主力也僅有兩席，版塊短期不會有新房源來補充，目前來看獅山南已全面進入尾盤時代。

科技城尾盤當?shù)?景瑞萬科成主力

同獅山南相似，科技城也是尾盤當?shù)馈Ｖ泻綈偔t、中航悅公館兩大項目共計剩下不足20套房源，且基本為別墅產(chǎn)品，由于在售房源數(shù)量少，兩項目售樓處都已合遷至一處。望湖灣也僅剩70余套房源在售；綠地中央廣場在售SOHO公寓，也僅剩幾十套房源。萬科遇見山洋房則已售完，目前剩40~50套別墅房源在售，打算3月清盤。

除去以上項目，科技城版塊在售房源較多的僅景瑞無雙項目。景瑞無雙即將推出部分小高層產(chǎn)品，具體套數(shù)不詳，面積118-218平，項目周邊有時尚水岸商業(yè)廣場等成熟配套，在科技城庫存如此緊張的情況下，景瑞無雙或將成為科技城該階段置業(yè)。

除了景瑞之外，萬科也將成為科技城另一主力。據(jù)本站了解，萬科在遇見山項目清盤后，會加緊進入周邊另兩宗“萬科”地塊的開發(fā)銷售。其中一宗萬科、蘇高新聯(lián)合開發(fā)2016-WG-65號地塊，預計打造洋房、別墅產(chǎn)品，項目現(xiàn)房銷售，預計9、10月份會有動作，而從施工進度來看，目前大部分樓幢均已接近封頂，項目或會提前亮相；另一宗由萬科、藍光、上坤聯(lián)合開發(fā)的2017-WG-43號地塊，同樣打造洋房、別墅產(chǎn)品共約360套左右房源，預計4、5月份會有動作。“萬科新勢力”的面市將大大補足科技城住宅庫存量。

滸墅關現(xiàn)有庫存緊張 純新盤強勢亮相補貨市場

滸墅關目前已形成兩大住宅圈，一為大潤發(fā)商住圈，一為永旺宜家商住圈。目前大潤發(fā)商住圈除了弘陽新地塊，其余包括弘陽上水、恒基旭輝城均為尾盤。弘陽上水剩余不足60套房源，且多為大戶型；恒基旭輝城90套壓軸房源打算3月清盤。弘陽64號地塊規(guī)劃為現(xiàn)房銷售，從現(xiàn)場來看，樓幢已大部分接近封頂，離亮相也不遠了，由于項目打造的是高層產(chǎn)品，且從工地看整個項目體量大，未來建成后或將成為該區(qū)域的銷售主力。

永旺宜家商住圈，尾盤南山檸府僅剩30套135平房源，預計5月清盤。該區(qū)域未來重點為南山楠和路勁中交新地塊。據(jù)悉，南山楠將率先開盤，預計4月中旬推出300余套房源，包括洋房、高層等多類型產(chǎn)品，項目的入市將極大地補倉滸墅關新房市場。另據(jù)透露，路勁中交地塊也將在未來2個月內公開售樓處，項目入市節(jié)奏也不會太慢。

【吳江篇】

蘇州灣庫存充足 新地塊不斷涌現(xiàn)“儲備房源充足”

庫存方面，吳江區(qū)一直是蘇州的領頭羊，截止到目前，吳江區(qū)整體庫存量為15425套。蘇州灣作為吳江區(qū)重要版塊，一定程度也能代表吳江樓市的表現(xiàn)。本站此次走訪了蘇州灣北極星尚雅苑和首開玖瓏灣兩大項目，北極星尚雅苑二期有730套房源等待加推，首開玖瓏灣庫存200余套房源，版塊房源庫存量較大。除了現(xiàn)有房源外，蘇州灣近年也有多宗地塊出讓：港中旅地塊和亨通地塊紛紛刷新吳江單價地王，兩大地塊預計都將在今年亮相。新地塊不斷涌現(xiàn)，為版塊后續(xù)發(fā)展儲備了充足的房源。

【相城篇】

相城區(qū)目前庫存房源7656套，僅次于吳江區(qū)和吳中區(qū)，房源保有量上較為充足。

活力島、相城大道整體庫存充足 剛需房源缺乏

從現(xiàn)有項目來看，活力島版塊整體庫存約1300余套房源，庫存較為充足。其中，庫存較多的有：雅戈爾織金華庭庫存516套房源，多為大戶型高端產(chǎn)品，均價25000-28000元/平米；恒基旭輝發(fā)現(xiàn)島庫存202套房源，以公寓產(chǎn)品為主；嘉境天成庫存500余套房源。庫存較少的恒基旭輝水漾花城僅剩55套房源，預計12月底交房；萬科北宸之光剩余100套房源。可見活力島剛需房源庫存實際十分缺乏。

相城大道目前在售主力僅姑蘇銘著和中糧祥云兩個項目。其中姑蘇銘著總庫存近650套房源，但多為別墅產(chǎn)品；中糧祥云庫存500余套房源，同樣為大面積改善產(chǎn)品。綠地都會雅苑則還有200余套公寓產(chǎn)品在售。其余包括中銳瑯石名著、天虹品上中心等都處于尾盤在售狀態(tài)。相城大道同樣陷入“剛需緊缺”狀態(tài)。

高鐵新城超3000套庫存 “十分有料”

高鐵新城庫存“三巨頭”為MOC芯城匯、建發(fā)泱譽、非凡環(huán)秀湖花園。MOC芯城匯整體庫存1200余套高層房源，目前在售1-8#剩余80余套房源，預計3月加推9-12#。建發(fā)泱譽一期庫存300余套房源，二期預計有600套房源，總剩余庫存約900套房源。非凡環(huán)秀湖花園目前在售剩余800套房源，四期還將加推5-6棟高層，項目庫存量相當可觀。超3000套的房源庫存量，再加上版塊近年多宗新出讓地塊，高鐵新城版塊未來房源庫存量

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