部分城市樓市限購(gòu)政策松動(dòng) 2018年全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

2018年（大約10～11月）‘十九屆三中全會(huì)’會(huì)是本輪樓市調(diào)控政策和市場(chǎng)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)，這之后樓市調(diào)控政策才具備實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的條件。”那么全國(guó)樓市限購(gòu)政策是怎么樣的呢？

一、2018年房產(chǎn)資訊

1月5日，蘭州（樓盤）率先發(fā)文對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)，明確提出：取消西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策；限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不需要再提供社保證明和納稅證明；2018年1月8日實(shí)施。這被市場(chǎng)認(rèn)為是樓市打響全國(guó)松綁的槍。

還有不少城市松綁限購(gòu)限價(jià)政策的突破口則是從“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”開(kāi)始。如1月4日南京（樓盤）發(fā)布落戶新政：有研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷，憑畢業(yè)證書可落戶南京。而之前則是要求外籍人員應(yīng)提供3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）才能購(gòu)買一套住房。

而2018年伊始，合肥（樓盤）市國(guó)土資源局和市物價(jià)局亦發(fā)文表示，商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)，且2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)。即2016年11月之前拿的高價(jià)地，未來(lái)上市時(shí)售價(jià)不受限制，突破了限價(jià)壁壘。

在南京、合肥分別放松限購(gòu)和限價(jià)之前。武漢（樓盤）、長(zhǎng)沙（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）、鄭州（樓盤）、成都、重慶（樓盤）、沈陽(yáng)等城市早就以“搶奪人才”為由，針對(duì)部分人“隱性”放松了樓市限購(gòu)。這是個(gè)別城市的個(gè)別現(xiàn)象，還是預(yù)示著2018年樓市調(diào)控“明緊暗松”的開(kāi)始？

二、蘭州率先打響限購(gòu)松綁槍

據(jù)蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》的公告，針對(duì)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，取消西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。

同時(shí)，城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實(shí)行非蘭州戶籍家庭*多可購(gòu)買一套、蘭州戶籍家庭*多可購(gòu)買兩套的限購(gòu)政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

限購(gòu)松綁的同時(shí)，蘭州還加碼了樓市限售：明確對(duì)城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房實(shí)施限售。個(gè)人在上述區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn))，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》登記簿日期滿三年方可上市交易。不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上注明“須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可轉(zhuǎn)讓”字樣。

其實(shí)蘭州部分區(qū)域取消限購(gòu)，并不違背中央調(diào)控總體方向。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”的定調(diào)，以及住建部工作會(huì)議“針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”的要求，蘭州市根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行了微調(diào)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年年蘭州主城區(qū)核心區(qū)域新建樓盤數(shù)量少、面積小、房?jī)r(jià)高，其中熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)已超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米。然而，在距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域，房屋供應(yīng)量雖然占整個(gè)蘭州新房面積的七成以上，但房?jī)r(jià)僅有6000～8000元/平方米，為主城區(qū)的一半左右。也就是說(shuō)，蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的區(qū)域只集中在市區(qū)，而部分郊區(qū)的庫(kù)存仍較高，仍有去庫(kù)存壓力。

三、真正的調(diào)控松動(dòng)或在2018年四季度后

除蘭州外，目前南京、武漢、鄭州等地亦出臺(tái)了針對(duì)人才的購(gòu)房政策。南京繼放寬“碩士買房無(wú)需社保證明”之后，再度出臺(tái)人才政策，規(guī)定應(yīng)屆本科及以上畢業(yè)生，在南京市就業(yè)*即可落戶，而落戶即意味著購(gòu)房資格。

鄭州甚至都不用落戶就可以買房。按照2017年12月鄭州市政府新文件，非鄭州戶籍人才購(gòu)房條件放寬，即不論年齡和畢業(yè)年限，只要符合全日制本科(含)以上學(xué)歷、副(含)以上職稱、技師(含)以上職業(yè)技術(shù)資格，三個(gè)條件中的任意一個(gè)，不用審核社保或個(gè)稅，即可按規(guī)定購(gòu)買住房。

合肥則率先松動(dòng)限價(jià)政策。2018年1月3日，合肥市國(guó)土資源局、市物價(jià)局的一則信件回復(fù)引起騷動(dòng)，內(nèi)容是：合肥市自2016年11月開(kāi)始，對(duì)市轄區(qū)和長(zhǎng)豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地(含商住用地)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土地拍賣*，要求競(jìng)得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格。然而，在2016年11月之前出讓的居住用地沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定。

這意味著，合肥市2016年11月之前拍出的地王項(xiàng)目，將不再因受制于政府限價(jià)而難以入市。這無(wú)疑也讓其他各地“地王”項(xiàng)目看到了出路。部分城市限購(gòu)限價(jià)政策放松也與政府財(cái)政壓力有關(guān)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)地方政府財(cái)政收入高度依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)*和賣地收入。但是伴隨著樓市調(diào)控的深入，各地方政府的土地財(cái)政的壓力越來(lái)越大。

“從土地財(cái)政依賴度角度來(lái)說(shuō)，2016年10月調(diào)控以來(lái)部分一二線城市土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財(cái)政收緊，而地方土地財(cái)政壓力則成為誘發(fā)松綁樓市限購(gòu)的主要原因。從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地財(cái)政依賴度越大的城市，其首先放松限購(gòu)政策的可能性就越大。從人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)所涉及的一些城市來(lái)看，大部分出臺(tái)以人才引入的切口變相松動(dòng)限購(gòu)的城市均有一定的財(cái)政壓力。”同策研究院首席分析師張宏偉表示。

未來(lái)不排除部分高庫(kù)存或地方財(cái)政壓力較大的城市進(jìn)一步放松樓市調(diào)控。無(wú)論中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、住建部工作會(huì)議均強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松；同時(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的建立仍需要調(diào)控來(lái)?yè)Q取空間，即使部分城市政策略有微調(diào)，但全面放松或大幅度放松仍難看到。

張宏偉預(yù)計(jì)，2018年（大約10～11月）“十九屆三中全會(huì)”會(huì)是本輪樓市調(diào)控政策和市場(chǎng)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)，這之后樓市調(diào)控政策才具備實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的條件。全國(guó)核心一二線城市樓市在2018年上半年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性調(diào)整期，調(diào)整期過(guò)后勢(shì)必會(huì)有“救市”政策出臺(tái)；從時(shí)間角度來(lái)看，新一屆黨的“十九屆三中全會(huì)”預(yù)計(jì)2018年10～11月召開(kāi)，之前樓市仍然處于下行調(diào)整過(guò)程中，調(diào)控政策不可能松動(dòng)，“十九屆三中全會(huì)”后有可能會(huì)出臺(tái)刺激政策，通過(guò)樓市增長(zhǎng)為“十三五”新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)鋪路。此時(shí)，限購(gòu)政策才具備實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的機(jī)會(huì)和條件，非一線城市有可能限購(gòu)政策執(zhí)行上“明緊暗松”，甚至取消限購(gòu)。

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