樓面地價(jià)是什么意思 樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 樓面地價(jià)和地面地價(jià)有什么區(qū)別

在買房子的時(shí)候，很多人都會(huì)聽(tīng)到樓面地價(jià)這個(gè)詞，但是卻不知道是什么意思。下面就和小編一起來(lái)文中具體了解一下樓面地價(jià)是什么意思，順便來(lái)說(shuō)說(shuō)樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系以及樓面地價(jià)和地面地價(jià)有什么區(qū)別，感興趣的朋友一起來(lái)看看吧。

一、樓面地價(jià)是什么意思

1、樓面地價(jià)是什么意思

樓面地價(jià)是在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)在利用條件下不同均質(zhì)地域或不同級(jí)別的土地。樓面地價(jià)指在建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，它是房?jī)r(jià)的重要組成部分，與建造成本、相關(guān)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等共同組成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。

2、樓面地價(jià)的計(jì)算*

樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)/規(guī)劃容積率。

規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

綜上述公式可知，樓面地價(jià)跟容積率的關(guān)系是相仿的，就是說(shuō)容積率越低，樓面地價(jià)就越高。所以樓面價(jià)格比土地單價(jià)更能詮釋土地價(jià)格的高低，還能判斷一個(gè)小區(qū)的容積率。

二、樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

1、樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系是樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的一部分，一般房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置*重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。

2、房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

3、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣，土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。

三、樓面地價(jià)和地面地價(jià)有什么區(qū)別

1、樓面地價(jià)和地面地價(jià)有什么區(qū)別？樓面地價(jià)是指單位建筑面積的價(jià)格，樓面地價(jià)=土地價(jià)格/建筑基地面積之和；

2、地面價(jià)格是指單位土地面積的價(jià)格，地面價(jià)格=土地價(jià)格/土地面積。

3、一般來(lái)說(shuō)，樓面地價(jià)用于土地出讓或者買賣時(shí)，而地面地價(jià)就是我們通俗的理解價(jià)格除以面積，這兩者不可能相同。一塊土地?zé)o論是作為住宅、商業(yè)還是工業(yè)都有一定的容積率限制，這就導(dǎo)致了土地并沒(méi)有全部用在建筑方面，所以建筑基底面積一定比土地面積小。樓面地價(jià)=地面地價(jià)/容積率。

4、舉例：開(kāi)發(fā)商以1000萬(wàn)元取得一塊面積為1000平方米的土地，容積率為2.3，那么它的地面地價(jià)為1000萬(wàn)/1000平方米=10000元/平方米，樓面地價(jià)為10000/2.3%=434782元/平方米。

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