如何解析期房轉(zhuǎn)讓四大步驟？

冀經(jīng)理

解析期房轉(zhuǎn)讓四步走：期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指預(yù)售商品房(期房)的預(yù)購(gòu)人將其所預(yù)購(gòu)的商品房的期權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為.這是目前二手房買賣中出現(xiàn)的一種新的交易模式.它對(duì)于加速房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人等起到了積極的推動(dòng)作用.但是，期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓操作流程有別于普通的二手房交易，其流程如下

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解析期房轉(zhuǎn)讓四步走： 期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指預(yù)售商品房（期房）的預(yù)購(gòu)人將其所預(yù)購(gòu)的商品房的期權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為。這是目前二手房買賣中出現(xiàn)的一種新的交易模式。它對(duì)于加速房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人**等起到了積極的推動(dòng)作用。但是，期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓操作流程有別于普通的二手房交易，其流程如下。 一、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件 權(quán)益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的（房屋）尚處在期房階段方能實(shí)現(xiàn)。期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，二是開發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。當(dāng)前述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)成就時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，以二手房過戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。 二、征得開發(fā)商同意 根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓只有在預(yù)購(gòu)人尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款時(shí)，才必須取得開發(fā)商的同意。預(yù)購(gòu)人在已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款時(shí)，只要書面通知開發(fā)商即可。但在實(shí)踐操作中，由于部分房地產(chǎn)交易中心的操作慣例對(duì)于上述兩種情況并不區(qū)別對(duì)待，所以預(yù)購(gòu)人（轉(zhuǎn)讓人）均需取得開發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人（轉(zhuǎn)讓人）與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的形式，表明其同意。 三、買賣雙方繳納契稅 權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）具有雙重的法律地位，他既是向開發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的買方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣方，因此在開發(fā)商、轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)契稅納稅義務(wù)人的法律特征，權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）必須繳納其與開發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅，而權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)以其為權(quán)利人的小產(chǎn)證時(shí)繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅。 四、權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果 根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。因此，當(dāng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）實(shí)現(xiàn)了期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓后（以權(quán)益轉(zhuǎn)讓書完成預(yù)告登記為標(biāo)志），他就從法律上解除了在預(yù)售合同中與開發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開發(fā)商進(jìn)行房屋交接、辦理產(chǎn)權(quán)過戶（申領(lǐng)小產(chǎn)證）等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預(yù)售合同的法律責(zé)任。

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吳

您好，浙江唐正裝飾很高興為您解答.
期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人將其所預(yù)購(gòu)的商品房的期權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為，其操作流程有別于普通的二手房交易，操作流程如下. [具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件 ] 權(quán)益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的房屋尚處在期房階段方能實(shí)現(xiàn).期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：
一是預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，
二是開發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證).當(dāng)前述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)成就時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后，以二手房過戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓. [須征得開發(fā)商同意] 預(yù)購(gòu)人必需取得開發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓.開發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的<權(quán)益轉(zhuǎn)讓書>上加蓋公章的形式，表明開發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓. [買賣雙方繳納契稅] 轉(zhuǎn)讓期房的預(yù)購(gòu)人既是向開發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的買方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣方，因此在開發(fā)商,預(yù)購(gòu)人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為.根據(jù)規(guī)定，權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的預(yù)購(gòu)人必須繳納他與開發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅，而受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)自己的小產(chǎn)證時(shí)繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅. [權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果] 當(dāng)預(yù)購(gòu)人實(shí)現(xiàn)了期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓后，他就從法律上解除了在預(yù)售合同中與開發(fā)商形成的權(quán)利,義務(wù)關(guān)系，而由受讓人繼受.受讓人日后可以直接與開發(fā)商進(jìn)行房屋交接,辦理產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預(yù)售合同的法律責(zé)任.[期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的]期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的，但因?yàn)榇嬖诜课莸馁I賣關(guān)系和借貸關(guān)系因此轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商和貸款銀行的同意，開發(fā)商和貸款銀行同意您轉(zhuǎn)讓的，需要您，開發(fā)商與受讓人共同辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更借貸合同的當(dāng)事人，在手續(xù)上是比較麻煩一些.

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