2020房地產崩潰？警惕2020年之后房地產泡沫破滅疊加人口危機

房地產泡沫已成為當今中國政治經濟生活中基本矛盾的主要根源，成為危害轉型發展和社會穩定的一顆毒瘤。是泡沫終究會破滅，當前，要警惕2020年之后房地產泡沫破滅與人口危機全面爆發相疊加，導致經濟大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱的重大風險，實現房地產市場軟著陸已刻不容緩。

當前房地產泡沫相當明顯

房地產泡沫是指由房地產價格長期快速上漲導致的房地產市場交易價格遠超其實際價值的現象。無疑中國房地產市場存在較嚴重的泡沫，近年來，“寧炒一座樓、不開一家廠”、“寧當房奴、不當老板”盛行，表明大量*脫離了實體經濟，流入房地產市場，引發了房價異常上漲，幅度明顯超出了經濟的實際增長水平，也大大超出了百姓的支付能力。

尤其今年來，在去庫存的背景下，樓市分化進一步加劇，冰火兩重天，一線和部分二線城市房價大幅上漲，地王頻現，樓面價高過房價，面粉貴過面包；而高庫存的三四線城市卻去庫存步履維艱。

目前，中國的房地產市場呈現*、投機性房產過剩與居住性住房短缺并存格局。經過10多年的大幅度上漲，中國的房地產市場已經出現較嚴重的泡沫。據測算，僅賣掉北上廣深建成區的土地，就可以買下半個美國。全球房價*貴的十大城市，有2個在中國大陸。然而，中國的人均收入尚不及發達國家平均水平的五分之一，且生態環境與發達國家相差甚遠。

另從國際上通用衡量房地產泡沫的幾個指標看，也說明了當前中國房地產存在較大泡沫。從房價收入比看，深圳大概在28倍，上海約為21倍，北京在18倍，全國平均水平也超過8倍，大大高于3～6倍正常水平。與日本房地產泡沫高峰期時相比，東京其房價收入比也只有9倍左右。

從租售比看，一般認為價租比處在160～200時可能存在泡沫，高于200時已出現泡沫，高于250時出現嚴重泡沫。而中國一線城市的租售比已普遍超過500倍。

從空置房看，當前房地產庫存有多套數據，但從眾多城市不少小區存在低亮燈率到遍及大江南北鬼城看，中國諸多城市存在著大量的空置住房是一個不爭的的事實。

特別是從*比看，更為明顯，房地產總*占GDP比重2006年為10.2%，2013年攀升到制高點19.6%，2015年仍達18.7%。而在日本，在泡沫高峰期，該數值也從來沒有超過9%；在美國，它從來也沒超過7%。

某種程度上房地產已經綁架了中國經濟，房地產只是服務業一個子行業，然而，近年，房地產完成固定資產*占全國固定資產*總額的近四分之一,占服務業*總額比重近一半；全國財政收入三成左右、地方財政收入50%以上來自房地產；全國信貸*近三成及影子銀行*四分之三流向房地產。房地產業不僅成為支柱產業，而且在不少地方實質上已是主導產業，房地產已經到了大而不能倒的地步，資源錯配十分嚴重。

以至于前幾年巴菲特就說“中國的房地產市場就是在賭博，而且賭得很大，有一群人在大面積地豪賭”。美國前總統克林頓也告誡中國勿走美老路，靠房地產驅動限制經濟增長，不要重蹈美國覆轍。

繼續維持房地產泡沫弊遠大于利

當前中國人口已步入嚴重少子化疊加快速老齡化的人口結構扭曲的新常態，由于人口的劇變將導致中國潛在生產率大幅下降，中國經濟進入了下行通道，未來中國經濟增長即不是u型、v型和w型，而是臺階式下滑。“十三五”期間，經濟增速將維持中高速，“十四五”將下一個臺階，進入5%左右中速，2030年后又將再下一個臺階，進入3%左右低速。當前我國經濟下行壓力較大癥結在于傳統增長模式難以為繼疊加人口危機爆發。

要實現“3個1億人”城鎮化戰略目標，無疑房地產還將發揮重要作用，在上半年實現6.7%的增速中，房地產立下了汗馬功勞。在經濟下行壓力較大背景下，從短期看，固然繼續維持房地產泡沫也有助于穩增長、守底限，緩解地方債務危機等。但是，當前中國傳統增長模式已徹底難以為繼，根本出路在推動由出口導向、*拉動的以制造業為中心(某種程度上講是以房地產為中心)的粗放型增長*，向以內需為主、消費拉動、創新驅動的以服務業為中心的集約型發展*轉變,推動由制造大國向服務大國轉變，轉型發展刻不容緩。然而，較為嚴重的房地產泡沫極大阻礙了轉型發展步伐，從全局和從長遠看，繼續維持房地產泡沫得不償失、弊遠大于利：

抑制消費和內需。在歐美等外部市場需求萎縮呈現中長期趨勢及國內產能嚴重過剩情況下，傳統的出口導向、*拉動已難以持續，急需盡快轉到內需為主、消費拉動、創新驅動發展軌道上。但是房地產泡沫、高房價增加了居民的生活成本，削弱了消費能力，擠壓了消費空間，影響了消費擴張和升級。

當前中國居民消費率不到40%,遠低于美國70%以上的水平，不僅大大低于發達國家水平，也比同等收入國家水平低了很多。產生這種狀況原因是多方面的，除了社會保障體系不完善等外，顯然,高房價也是一個重要因素。

高房價帶來的住房消費透支了老百姓的所有積蓄，讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下，使多數人不敢消費、謹慎消費，對這部分家庭的消費產生了巨大的擠出效應。對已購房居民來說，過高的首付款和月供支出明顯地擠出了他們的消費需求，紛紛削減了其他商品和服務的消費；準備購買商品房的居民因購房的準備以及儲蓄的增加擠占了消費；對租房的居民而言高房價帶來房租的增長，顯然也擠占了消費空間,尤其對剛就業大學生而言，更是一個沉重負擔，房租支出占其工資收入從前幾年的不到兩成上升到目前的三成到四成，有些甚至高達工資收入一半以上。

造成實體經濟空洞化。房地產的暴利，其虛幻財富效應顯現，使得房地產具有巨大的“虹吸效應”，將社會的資本、土地、勞動力等主要生產要素都吸引到房地產行業里，造成房地產“一枝獨秀”，特別是實體經濟不景氣，加劇了經濟結構失衡，對整個經濟造成巨大侵害。

過去十多年中國房地產的持續繁榮，不僅使房地產價格快速向全球*峰靠攏，也使幾乎所有的國有企業和大型私營企業甚至不少高科技企業也參與到房地產開發中來。不少非房地產企業過多參與房地產，弱化了主業的發展，以及對其高額盈利的陶醉，于產業和企業而言，無不妨礙著對技術研發與改進、品牌建設的投入，導致了主業荒廢、競爭力下降。

同時高房價不僅提高了生產經營的商務成本，也增加了居住成本，從而推高勞工工資，導致“中國制造”產品的價格競爭力不斷被削弱。

弱化創新動力。創新能力不足，特別是缺乏核心技術等使中國處于全球產業鏈中低端，并帶來嚴重的環境污染。目前，中國勞動力優勢開始喪失，資源環境約束不斷增強，只有大力推動創新，才能以能源資源使用效率提高和勞動生產率提升應對要素投入增長的放緩，以全要素生產率的提升應對經濟潛在增長率的下降。而房地產的暴利，讓企業和社會無心于研發和技術投入，制約了社會經濟發展向創新驅動轉變步伐，這將使中國喪失國際競爭力。過去十多年中國的經濟增長居世界之*，GDP總量已位居全球第二，但在此期間并沒有產生出*的技術品牌，這與房地產泡沫的興盛與膨脹有著很大關系。

制約生育。人口已是中國發展的*短板，人口結構失調已成為我國社會經濟可持續發展主要制約因素。鼓勵生育特別是全面鼓勵生育二胎，提高生育率和生育量，構建相對健全人口結構，為發展提供新動力，是實現中國夢的關鍵一招。然而高房價大大增加了百姓的負擔，不僅削弱了消費能力，而且，還嚴重制約了生育。

孕育金融危機風險。銀行資本既是房地產*過熱的制造者，又是風險的*終承受者。此外，大量*沉淀在房地產，造成了實體經濟貧血，這也是近年來實體經濟出現融資難、融資貴一個重要因素。一旦房地產泡沫破滅，房價、地價將大幅度下降，銀行的抵押物房產、土地價值將大幅縮水，銀行將承擔極大風險甚至面臨破產。

拉大貧富差距。房地產泡沫*顯著的惡果是它的社會財富再分配效應，表現為土地擁有者通過非生產性*對社會附加價值創造者的財富剝奪。高房價成了貧富差距的助推器，房地產的暴利，拉大了有房階層和無房階層、房多者和房少者財產差距，房地產泡沫是當前社會財富分配加劇失衡的*因素。前幾年，世界銀行報告顯示，美國是5%的人口掌握了60%的財富，而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富,中國的財富集中度甚至大大超過了美國，成為全球兩極分化*嚴重的國家之一。中國的基尼系數，1978年為0.317，2000年越過0.4的國際公認的警戒線后逐年攀升，2008年達到*點0.491，之后逐步回落，2013年仍達0.462。

激化社會矛盾。房地產泡沫、高房價問題不僅關系到社會財富分配，更關系到社會公平的實現，已成為當今中國政治經濟生活中基本矛盾的主要根源，成為危害中國經濟增長和社會穩定的一顆毒瘤。房價過高不但抬高了城市商務成本，降低了競爭力，而且擴大和加劇了貧富差距、城鄉差別，導致社會兩極分化越來越嚴重，嚴重影響民生和社會穩定，滋生社會不滿情緒，成了社會矛盾*集中和*易激化的導火線。

房地產泡沫產生的原因

某種程度上講，房地產泡沫的產生與膨脹是傳統粗放型增長*的產物，當前房地產泡沫日益嚴重，其產生的原因是多方面的，主要有以下幾個方面：

1、指導思想上偏差。從1998年住房制度改革以后，由于片面追求房地產產業化，過分強調其經濟功能，弱化了民生屬性、社會屬性，尤其是保障性住房嚴重缺位，保障性住房無論是建設速度還是規模都嚴重滯后于社會發展的需求，導致了房地產市場存在*、投機性房產過剩與居住性住房短缺并存格局。

2、“唯GDP”論思想。個別地方官員對GDP增速的盲目攀比是吹大房地產泡沫的重要推手。在“唯GDP”論思想的指導下，不少地方政府普遍存在著嚴重的“*饑渴癥”，不顧市場、只求政績地鋪攤子、上規模，過分倚重*拉動，而房地產*則是靠*拉動經濟增長“見效”*快的發展模式。

3、土地財政。實行分稅制后，土地出讓金成為地方財政重要來源，2013年，來自土地、房地產業、建筑業的租、稅、費收入合計為6.6萬多億元，這些收入，絕大部分歸屬地方政府，為地方財政貢獻了五成以上的收入。其中土地使用權出讓收入高達4.1萬多億元。房價與地價互為推動、互相支撐，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而，對地方政府而言抑制高房價、房地產泡沫就一直缺少內在動力。

4、寬松的貨幣環境。廣義貨幣量M2由2000年末的13.84萬億元增加到2015年底140.65萬億元，增長了9.2倍，M2/GDP由2000年的1.39提高到2015年的2.08，高得離譜，是歐美國家的兩倍多,貨幣超發十分嚴重。

5、通貨膨脹和通貨膨脹預期。貨幣超發造成通貨膨脹和通貨膨脹預期。近10多年來，人民幣呈現對外升值、對內貶值的現象，截至2013年底，相對2005年7月匯率形成機制改革前，人民幣對美元累計升值了35.7%。*房地產成為人們對抗通貨膨脹的有效*工具。

6、稅收制度缺失。稅收制度設計不合理是產生房地產需求膨脹的重要原因。現有房地產稅收體系，房產既無保有稅也無遺產稅，持有環節基本沒有什么稅負，而交易環節卻稅負很重，造成持有和閑置住宅的維護成本不高，使房產淪為*、投機工具，導致了房地產*、投機盛行，造成社會資源的極大浪費及帶來激化社會矛盾等一系列問題。

7、*渠道狹窄。尤其股市制度不完善，重融資、輕*，財務造假、內幕交易盛行，使人們望而卻步或深套其中。

8、教育與房地產捆綁。商品房產權綁定學位，不僅破壞了公立義務教育一視同仁的原則，還助推了房產泡沫。

9、美聯儲寬松的貨幣政策。2007年，次貸危機爆發后，為了轉嫁自身經濟風險，美聯儲經歷三次量化寬松政策后，累計超發3萬億美金，造成熱錢在全球泛濫，特別是流入到以中國為首的發展中國家，推升了發展中國家的股市泡沫、房地產泡沫等資產泡沫。

實現房地產市場軟著陸已到關鍵歷史節點

隨著中國改革轉型發展開啟新篇章、人口結構的轉變及美聯儲寬松貨幣政策的退出，房地產泡沫賴以存在的制度條件和貨幣基礎已經發生動搖，支撐高房價的動力正在減弱并逐步走向衰竭。

（注：文章轉載自騰訊房產，圖片來源于網絡）

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