三盛常務副總裁馮輝明：上有頂下有底 房價大跌基本不太可能

8月8日，三盛集團常務副總裁馮輝明在三亞表示，如果談地產的融資、地產的資本面的話，還是離不開大勢，總體來講，一個定位就是不會大起也不會大落，就是穩地價、穩房價、穩預期。所以從這幾個詞可以定義出，我們在下半年或者更長的時間里面，是在一個箱體內運行，上面有頂，下面有底，房價大跌基本不太可能。開發商的角度，有些項目是愿意降價的，但是地方政府要守住價格的底線。所以總體我對大勢的判斷是箱體運行。

從金融層面來講，確實在收緊，*嚴重的是23號文，還有郭主席前一段時間的講話，任何一個國家靠房地產是不可能后期持續繁榮的，所以這是官方給定了一個很明顯的基調。所以大家就會看到有23號文，從房地產企業的角度來理解，主要針對的是前融，今年某一個時期，從社會供給量可以看出來，前融有一段時間非常活躍，包括一些主流的金融機構在一些尺度方面給的相對寬松，后面的政策嚴格來講是回頭看的政策，治理金融亂象的回頭看的政策，是公布成果的政策。所以23號文*是對前融做了很多限制，現在做后置抵押的前融會受到嚴格的限制。昨天又發了一個64號文，官方主要是針對信托機構，強調的是要進一步去通道信托以后更多是主動性的管理，還有一個是加強窗口指導，窗口指導可能以后會是一個常態。所以從金融政策來看是從緊。

一個大的基調我們可以看到，應該是下半年可以定義成政策層面是穩中從緊，上半年是相對比較進取一點，所以下半年比上半年來講是更加從緊。所以對每個房地產企業，不管*面寬裕的還是目前相對比較緊張的企業來講，我們都再次面臨一次壓力測試的問題，我們要評估政策面會導致市場*終的走向是在上中下這三種情況下，比如在相對比較樂觀、相對比較悲觀或者更加悲觀的情況下，我們大概企業的*鏈可以支撐到一個什么樣的程度，在這種壓力測試的情況下，做現金流管理的動態調整，從企業層面來講。

從*端來講，有三個維度：*性現金流，融資性現金流，經營性現金流。一定要有更好的變現資產，能支撐到有效跑量的區域，項目層面也是如此。我們現在是要求在*端每一個項目拿地的時候都要給出*解決方案，初始*回收期多長時間有回收是有要求的，所以對*端加強目標管控、現金流管控會更嚴格。

另外，*節奏可能每個企業要根據自己的壓力測試的結果，對未來的形勢的評估，可能要做一些調整。就是可能*鏈寬裕一點的，對未來相對壓力測試的承受能力高一點的，在*方面還是保持一定的節奏，可能壓力測試比較大的*近有些企業已經經受不了壓力測試在賣一些項目，我們也看到了，所以這個可能根據各自的情況，把握好*節奏。

在融資端，有一些做私募*基金的，包括境外的基金，在*方面還是有很大合作空間的，還有除了銀行跟信托的*通道之外，像有些CMBS等等能做的還是做了，如果其他的門沒有關上的話，在政策限制沒有覆蓋的區域，可以擴大合作。

馮輝明還指出，所有的冬天每一個企業都有戰略合作機構和金融支持的機構，所以這塊是抱團取暖之后*走出冬天的一個重要的力量。從經營性現金流這一塊，現在大家應該逐級的建立現金流的平衡，從項目層面到區域層面再到集團層面，所有的都會產生正向的現金流的情況下，整體財務才會更加安全。我相信所有的房地產企業都會關注到回款，在這塊如果面臨著適度從緊以后，在回款這塊要更加有紀律、更加剛性。當然，每個企業都有每個企業的做法。

馮輝明*表示，總體而言，是不是冬天，可能需要去觀望，我自己沒有感覺那么強烈。因為大的政策基調給定了，是穩中從緊的情況下，這個行業如果在外需受到嚴重挑戰的情況下，前面的專家也講了，一定是一個重要的內需的支撐，但是國家并不希望它過熱，所以我們要看到這個大的基本面。所以我認為每一次調控都會讓這個行業更加成熟，讓企業更加成熟，我們可以以有限的謹慎來繼續展望一下我們美好的未來。

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