2018房地產(chǎn)調(diào)控政策：*消息2018新政，到底2018年是留錢還是買房？

8月1日，國(guó)家通訊社新華社對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)表述評(píng)——《培育住房*市場(chǎng)開了好頭但仍需加把勁》，文中顯示記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，加快培育住房*市場(chǎng)過程中，還存著開發(fā)商以租代售獲利，承租人租售同權(quán)享受同等公共服務(wù)還較難實(shí)現(xiàn)等問題，指出政府應(yīng)加快完善各項(xiàng)服務(wù)體系建設(shè)，通過立法完善法律法規(guī)來保障*各方的權(quán)益。防止出現(xiàn)“以租代售”等行為。同時(shí)，還要落實(shí)好承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益。

這是新華社自7月26日起連續(xù)5日發(fā)出的第五篇對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的評(píng)述文章，五篇文章通過市場(chǎng)調(diào)研，指出樓市目前還存在種種亂象，犀利指出有些城市用一線城市或某些地域更高房?jī)r(jià)進(jìn)行比對(duì)，有松口氣心態(tài);對(duì)房?jī)r(jià)炒作睜只眼閉只眼，希望高房?jī)r(jià)拉高地價(jià);不少三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭，其中個(gè)別城市高價(jià)地頻現(xiàn)，是調(diào)控不和諧音。

7月31日，中共中央政治局在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作的會(huì)議上繼續(xù)要求“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。同時(shí)，中央下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。*次不在使用“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的表述，明確釋放房?jī)r(jià)“不能漲”的信號(hào)。

“房?jī)r(jià)不能漲”思路早已有跡可循

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷認(rèn)為，一方面由于*近幾個(gè)月70城房?jī)r(jià)指數(shù)上漲城市不斷增多，房產(chǎn)市場(chǎng)有輕微回暖跡象。調(diào)控本身目標(biāo)即為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，避免其“大漲大落”，央媒表態(tài)，本意為強(qiáng)烈遏制住房地產(chǎn)抬頭的苗頭。另一方面，由于*近國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣。國(guó)家出臺(tái)一系列刺激市場(chǎng)發(fā)展的舉措，為了避免刺激經(jīng)濟(jì)的*流入房產(chǎn)市場(chǎng)，也必須要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的管控。

事實(shí)上，“房?jī)r(jià)不能漲”的思路從地方政策中已經(jīng)有跡可循。今年年初，福建省提出將堅(jiān)持因城因地施策，穩(wěn)控福州、廈門商品房房?jī)r(jià)，保持福州周邊的長(zhǎng)樂、閩侯和廈門周邊的泉州、漳州房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲。2016年底，北京市政府主要領(lǐng)導(dǎo)曾明確表示，2017年要實(shí)現(xiàn)北京房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲。

陳雷表示，從新華社的幾篇評(píng)述中可以看出，既有“房住不炒”的主基調(diào)的強(qiáng)調(diào)，又有對(duì)于三四線市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)，同時(shí)還就土地市場(chǎng)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，從短中長(zhǎng)期調(diào)控同時(shí)入手，預(yù)計(jì)2018年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在調(diào)控高壓下繼續(xù)降溫。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”到“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，市場(chǎng)有分析認(rèn)為，這意味著國(guó)家將不留余地地來解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。在這一過程中，無論是需要房地產(chǎn)*來提高政績(jī)的地方政府，還是希望在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得巨額*的企業(yè)或個(gè)人，“彈性操作空間”將越來越小，甚至完全失去。

不過也有分析人士指出：房?jī)r(jià)不漲，是環(huán)比還是同比，是半年還是未來較長(zhǎng)時(shí)間，是全部城市還是部分城市?通過何種*讓房?jī)r(jià)不漲?這些問題都是值得考慮的。如果房?jī)r(jià)未來不漲甚至可能下跌，買房的人也要掂量掂量。從這個(gè)角度來說，各方*理想的狀態(tài)是穩(wěn)房?jī)r(jià)，樓市或?qū)⑦M(jìn)入維穩(wěn)行情。

華泰宏觀認(rèn)為，這輪始于2016年的房地產(chǎn)調(diào)控仍未結(jié)束，當(dāng)前正處于向長(zhǎng)效機(jī)制完善落地的過渡關(guān)鍵期，更需嚴(yán)格把握“房住不炒”原則，堅(jiān)持“因城施策”的*調(diào)控手段，營(yíng)造有序健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。華泰宏觀預(yù)計(jì)地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會(huì)轉(zhuǎn)變，維持全年地產(chǎn)*累計(jì)增速緩慢下行的判斷。

恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售、到位*增速等先行指標(biāo)趨于回落。7月份一些政策已釋放出某些信號(hào)，去庫存任務(wù)基本完成，棚改貨幣化比例將大幅降低。中國(guó)正處于金融周期的頂部，融資形勢(shì)偏緊，而房地產(chǎn)周期處于調(diào)控中期，未來將從短期調(diào)控轉(zhuǎn)向建立長(zhǎng)效機(jī)制。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示：中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，仍然堅(jiān)持房住不炒的主基調(diào)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，盡量避免房地產(chǎn)市場(chǎng)因其他宏觀政策的變化而波動(dòng)。

“在目前較為嚴(yán)峻的內(nèi)外環(huán)境之下，中央保持冷靜清醒，保持政策定力，繼續(xù)按計(jì)劃做好自己的事，這個(gè)方向是值得充分肯定的。但我也建議，要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)不漲，可能需要關(guān)注地方政府的過度行政干預(yù)，也要注意市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。”許小樂說。

央媒集中反應(yīng)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”

8月1日零時(shí)剛過，人民日?qǐng)?bào)海外版?zhèn)b客島在微信公眾號(hào)明言，在穩(wěn)預(yù)期方面，政治局會(huì)議*重要的表態(tài)是“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題”，依然十分堅(jiān)決，引導(dǎo)大家對(duì)“房住不炒”的合理預(yù)期，不能因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策的些許放松，就拿*去買地、炒房。

就在7月31日，中共中央宣傳部委托新華社主辦的《半月談》與國(guó)務(wù)院主辦的中央直屬黨報(bào)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》分別聚焦上市公司囤房炒房刺激房?jī)r(jià)，及一些三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。

《半月談》發(fā)表文章稱，公司炒房行為不僅擠占了剛需族的購(gòu)房空間，更成為房?jī)r(jià)飆漲的一大推手。文章援引住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌的話表示，“的確有部分企業(yè)，特別是中小企業(yè)或者私人企業(yè)，因老板個(gè)人沒有買房資格，就利用企業(yè)來買房或炒房。隨著房?jī)r(jià)不斷高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，公司炒房會(huì)造成市場(chǎng)需求在短期內(nèi)大漲，需要及時(shí)補(bǔ)上政策漏洞。”

“正是因?yàn)閯傂枞巳号c房源之間夾進(jìn)了企業(yè)這一個(gè)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致了國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策在實(shí)施過程中出現(xiàn)了扭曲。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠則在文中建議，過熱城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要向縱深發(fā)展，一些地方的調(diào)控需要更加精細(xì)化調(diào)整，要將有限的房源*對(duì)接剛需人群。

此前，已有西安、長(zhǎng)沙、杭州、上海等地限制企業(yè)購(gòu)買商品住房。7月31日，深圳市政府正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，除了完善一系列差別化的住房信貸政策，跟進(jìn)暫停企業(yè)購(gòu)買商品住房，還對(duì)個(gè)人購(gòu)買商品住房和商務(wù)公寓分別禁售3年和5年。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳此時(shí)加碼樓市調(diào)控的信號(hào)意義在于，此前市場(chǎng)有了一些“政策松綁”的預(yù)期，深圳高舉“房住不炒”的旗幟，也說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策不會(huì)放松。商品住房對(duì)企業(yè)限售，是要防止企業(yè)擠壓個(gè)人購(gòu)房資格和房源，也是為優(yōu)先滿足剛需購(gòu)房者需求的舉措之一。而限售政策是核心所在。考慮到對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓的影響，此類政策屬于收緊力度較大的政策。

同一日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾，一些城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，一些偏遠(yuǎn)城市還有一些庫存。市場(chǎng)是不斷變化的，地方政府對(duì)調(diào)控負(fù)有主體責(zé)任。當(dāng)市場(chǎng)變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整政策方向。既要防止庫存高企，房?jī)r(jià)過快下跌，形成爛尾樓，也要在房?jī)r(jià)出現(xiàn)過快上漲苗頭時(shí)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，將苗頭遏制在萌芽狀態(tài)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，央媒本身承擔(dān)著國(guó)家較為明確的、關(guān)鍵性的政策信號(hào)發(fā)布功能，此類評(píng)論集中連續(xù)發(fā)表，說明了地產(chǎn)政策還是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定的、“房住不炒”的導(dǎo)向，信號(hào)意義是要求市場(chǎng)參與者有足夠的重視和警惕。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)或會(huì)在調(diào)控高壓下繼續(xù)降溫”

“調(diào)控高壓”或許是今年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)注腳。

7月31日，在“專項(xiàng)整治樓市亂象”文件下發(fā)一個(gè)月后，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公開曝光了首批20家各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此后還將陸續(xù)公布“黑名單”，形成高壓態(tài)勢(shì)。

7月30日，工業(yè)和信息化部等十三部門聯(lián)合印發(fā)的《綜合整治騷擾*專項(xiàng)行動(dòng)方案》中，明確由住建部牽頭，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)督管理，嚴(yán)格落實(shí)中介機(jī)構(gòu)備案制度，嚴(yán)格規(guī)范*營(yíng)銷行為。

8月1日，新華社第五篇述評(píng)中指出，機(jī)構(gòu)“跑馬圈地”擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，面臨盈利難且回報(bào)周期長(zhǎng)的困境。為獲取高額利潤(rùn)，一些開發(fā)商鉆政策空子，通過打“擦邊球”的*，變相“以租代售”。在個(gè)人租房市場(chǎng)上，也有不少亂象：房東合同不報(bào)備，漲租、租期調(diào)整隨意性大，發(fā)生糾紛租客維權(quán)難;“二房東”“群租”亂象頻發(fā)，中介抬高租金吃差價(jià)、虛假房源信息等頑疾仍未破解。

對(duì)此情況，北京市新版住房*合同提出，*期內(nèi)不得單方面提高租金;天津規(guī)定企業(yè)若變相銷售自持*房，整改期間不得參與土地競(jìng)買;明確自持商品房屋*價(jià)格一經(jīng)確定， 1年內(nèi)不得上調(diào);自持商品房屋對(duì)外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。

新華社認(rèn)為，解決當(dāng)前*市場(chǎng)的問題，要重點(diǎn)扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房*市場(chǎng)。要重視居民住房出租市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房*經(jīng)紀(jì)行為。“這或也是住建部整治樓市亂象行動(dòng)中，整治黑中介作為其中一個(gè)重要方面的原因。”業(yè)內(nèi)人士表示。

“或會(huì)有新的樓市調(diào)控措施，尤其是三四線城市”

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，一些城市出臺(tái)的因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控措施，收到一定成效。據(jù)新華社報(bào)道，上半年各地出臺(tái)樓市調(diào)控政策累計(jì)200次左右，實(shí)施限售的城市約50個(gè)，熱點(diǎn)城市更是升級(jí)調(diào)控措施“堵漏洞”。

比如，成都限制“假離婚”購(gòu)房，杭州等地限制企業(yè)購(gòu)買住房，南京嚴(yán)懲囤積房源倒賣“房號(hào)”，海南嚴(yán)查“騙取購(gòu)房資格”，長(zhǎng)沙掀起“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，海口、三亞住建部門通過嚴(yán)查嚴(yán)打騙取購(gòu)房資格行為，查處了一批中介和幾十名中介人員。深圳市多部門出臺(tái)“三價(jià)合一”政策，力求遏制“陰陽合同”現(xiàn)象。

對(duì)各地樓市調(diào)控政策，新華社也列出了具體存在的問題：有些地方用一線城市或某些地域更高房?jī)r(jià)進(jìn)行比對(duì)，認(rèn)為本地房?jī)r(jià)屬于價(jià)值洼地，比價(jià)心理助長(zhǎng)調(diào)控“松口氣、歇歇腳”“讓房?jī)r(jià)再飛一會(huì)兒”的心態(tài);有些地方出臺(tái)“人才政策”，由于門檻過低，客觀上存在繞開限購(gòu)政策的漏洞;還有些地方出臺(tái)購(gòu)房搖號(hào)政策本意體現(xiàn)公平，但一二手房房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)實(shí)刺激潛在需求提前透支。

部分地方政府對(duì)落實(shí)“房住不炒”要求認(rèn)識(shí)仍不到位，個(gè)別城市發(fā)展理念陳舊，對(duì)于市場(chǎng)炒作睜一只眼閉一只眼，甚至希望炒高房?jī)r(jià)拉高地價(jià)，由此增加賣地收入推動(dòng)發(fā)展。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根源在于一些地方?jīng)]有深刻領(lǐng)會(huì)建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的科學(xué)內(nèi)涵，仍希望依賴房地產(chǎn)業(yè)掙快錢，解決結(jié)構(gòu)性矛盾乏力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換進(jìn)展緩慢。

值得注意的是，在新華社的五篇述評(píng)中，三四線城市提及多次，并在第三篇以“謹(jǐn)防三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地”為主旨標(biāo)題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，要看到房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在上漲的動(dòng)力還是比較強(qiáng)的，接下來部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市，依然會(huì)有新的調(diào)控做法，尤其是部分三四線城市。

新華社述評(píng)文章指出，部分三四線城市人口增速整體低于全國(guó)平均增速，整體來看人口仍在流出，其房?jī)r(jià)上漲從根本上缺乏支撐。與此同時(shí)，三四線城市的分化正在加劇。更值得警惕的是，當(dāng)前多數(shù)三四線城市住宅可售面積回歸合理區(qū)間，但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下，一些三四線城市的住房新開工面積和施工面積攀升，這些城市很可能出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)積聚。

在土地市場(chǎng)方面，三四線城市熱度高企，一些熱點(diǎn)城市高價(jià)地仍未絕跡。這是當(dāng)前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控中的不和諧音，也是風(fēng)險(xiǎn)隱患，應(yīng)該深入調(diào)查，加以整頓。

新華社表示，建立保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，土地是一個(gè)關(guān)鍵突破口。現(xiàn)行土地批租制度下，大多數(shù)用地供應(yīng)幾乎全部采用招拍掛*。原國(guó)土資源部今年初表示，中國(guó)國(guó)將逐步改變政府作為居住用地*供應(yīng)者的情況。

防止三四線城市成為風(fēng)險(xiǎn)聚集地，地方政府應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任，切實(shí)改善住房供求關(guān)系，確保市場(chǎng)穩(wěn)定，兼顧棚改、調(diào)控、去庫存多重目標(biāo)，并在地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控上做好大文章。

文章轉(zhuǎn)載于騰訊新聞

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