房價大跌前有什么前兆：且看2018一2019三四線房價上漲還是下跌？

中原地產研究中心統計數據顯示，上半年房企拿地依然積極，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，50家房企合計拿地金額高達9675億元，同比上漲5.4%。其中，拿地超過200億元的房企就多達16家。

近期公布的各地土地市場信息顯示，截至7月18日，全國熱點城市土地市場繼續成交集中，50個熱點城市賣地超過2萬億元，同比上漲達35.3%。其中，50個城市中有25個城市是三、四線城市。

龍頭企業拿地顯著回升

中原地產研究中心數據顯示，碧桂園、萬科、保利地產、龍湖地產和華潤置地等公司權益拿地總價居于前列。碧桂園前6個月通過招拍掛市場拍得土地274塊，權益規劃建筑面積達到3288.9萬平方米，權益拿地總價達到873.8億元，拿地均價為2657元/平方米。碧桂園無論拿地數量、規劃面積和拿地總價均位于榜首。中國恒大權益拿地金額位于第十，但公司拿地樓面價格僅為1925元/平方米，僅次于富力地產的1755元/平方米，下沉三、四線城市的趨勢明顯。目前平均拿地樓面均價*的是恒隆地產，今年5月恒隆地產以107.3億元總價競得杭州百井坊地塊，成交樓面價55285元/㎡，這也是恒隆地產上半年在土地市場的*一次出手。

近期多家地產公司公告顯示，6月銷售向好，部分房企拿地力度加大。萬科A、保利地產等公司6月拿地項目數目和金額環比出現明顯上漲。

中原地產首席分析師張大偉表示，5月以來，熱點城市成交量有所恢復，環比出現明顯上行。其中，一、二線城市房價基本平穩，三、四線城市價格上漲明顯。在這種大趨勢下，大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業。做大依然是當下房企的主流選擇，房企拼規模趨勢加劇。

三、四線城市熱度高

房地產調控重壓之下，土地市場仍然火爆。中原地產研究中心數據顯示，目前杭州、重慶和北京位列賣地出讓金前三名。其中，杭州土地出讓金收入達1987.3億元，同比上漲149%，重慶上漲27%達943億元，北京達到826億元同比下降30%。除前述三城市外，鄭州、濟南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等13個城市賣地超過500億元。

有地產行業人士對中國*報記者表示，杭州土地出讓金*主要有兩方面原因，一是杭州省會和強二線城市的定位吸引了很多房企參與競爭;二是杭州棚改項目和棚改開工率均位于前列，驅動土地市場熱度不退。

不過在一系列調控下，熱點城市溢價率保持在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。

三、四線城市土地市場今年以來熱度不減，目前有45個三、四線城市賣地收入超過100億元。其中，佛山市、常州市、湖州市、嘉興市、南通市等18個三、四線城市賣地收入超過200億元。

分析人士指出，今年以來，不少房企面臨較大*壓力，部分房地產企業對地塊總價較高的地塊相對謹慎。大量的房企進入三、四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額創歷史同期紀錄。

高周轉緩解*壓力

截至7月22日，按照申萬一級行業分類，目前已有58家房地產開發企業公布了中期業績預告。其中，業績預喜(預增、扭虧和略增)企業達到32家，預喜比例接近60%。整體來看，業績下降或虧損的房企均為正處于轉型或項目儲備不足的中小型房企，主要業務是房地產的房企業績均保持了正向增長。這顯示出，土地和項目儲備關乎房企業績的可持續性。

張大偉表示，在調控持續加碼的趨勢下，房企拿地依然在加速過程中。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。從各地樓市調控看，預計房企的*壓力仍將持續，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊。對房企來說，2018年將是房企近4年來*壓力*的一年。

川財*指出，在高基數的背景下，今年6月銷售額仍保持較高增長，超出市場預期。值得注意的是，4月后部分城市的預售證審批有所放松，很多城市都在穩步推貨。在融資收緊的大環境下，房企到位*高位回落，更多的房企通過加快周轉速度、推貨節奏，以兌現現金流，后續銷售數據有望保持穩定。

文章轉載于騰訊新聞

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