2018年下半年房價會跌嗎？未來三四線房價會下降嗎？

近期，三四線棚改貨幣化安置可能被暫停的傳聞在坊間鬧得沸沸揚揚，由此引發了主要布局三四線樓市的碧桂園、恒大等股價大幅波動。

就上面的傳聞，國開行方面回應時說，近期，國開行已將（PSL）審批權限收回。而回答社會非常關切的貨幣安置問題時說，貨幣化安置已經是推高房地產價格的元兇之一，此后貨幣化安置的比例會受到一定的限制。

7月12日，華爾街見聞獲悉，住建部對當前棚改的態度是這樣的：

1、將進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，各地要切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。

解讀：近期高層對地方債務問題查得很嚴，有研報做過測算，如果加上地方隱性債務，政府的負債率可能超過60％的預警線。棚改是創造地方債務的*之一，一是通過舉債來買開發商的房子，然后分發給拆遷戶，這叫實物安置。另一種直接給錢拆遷戶，讓他們去買開發商的房子，這叫貨幣化安置。

而目前高層對棚改的態度是限定范圍和標準，主要是評估財政實力，舉債要與收入相匹配。如果我們把之前的棚改理解為“全面的”棚改，那么之后的棚改可能側重于定向的?？紤]到財政承受能力，未來的棚改可能慢慢轉向財政收入較為寬松的一二線城市。

但是棚改就意味著房價上漲嗎?這也不一定，主要取決于棚改過程中的貨幣化安置程度，對于貨幣化安置，住建部的表態是這樣的：

2、因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的*；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

解讀：哪些地方貨幣化安置會受到限制？高層說主要是商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大。按照《關于申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》：商品住宅消化周期在15個月以下的市縣（新房15個月就賣完的），控制棚改貨幣化安置比例。反之可以繼續推進棚改貨幣化安置。

總的來說高層的意思是要控制房價上漲的節奏，房價上漲快的要受到抑制，反之不受限。7月10日福建寧德市出臺的樓市新政就非常有意思：中心城區新建商品住房均價每年漲幅要控制在6%以內。

3、棚改實行實物安置與貨幣補償相結合，由棚戶區居民自愿選擇。

解讀：也就是說拆遷戶今后可以選擇是要錢還是要房，要錢的自己去買開發商的房子。

總之，對于高層的表態我的理解是棚改確實是降溫，但不會一刀切，這避免了三四線房價進入調速拐點。

棚改降溫后，今后三四線城市的房價將慢慢轉入人口為王、*為王的境地，根據恒大研究院的數據：

1990-2016年，一線城市人口占比從2.8%增至2016年的5.2%，二線城市人口占比16.5%增至20%，三四線城市人口占比從80.7%降至74.8%。

而社會財富方面，同期一線城市GDP占比從9.4%增至12.4%，二線城市GDP占比從23.2%增至32%，三四線城市GDP占比從67.4%降至55.5%。

可見未來的高房價趨勢仍將會向少數城市靠攏、向中心城市靠攏，但這當中那些交通便利，享受到一線城市人口外溢的三四線城市將容易脫穎而出。（文章來源于騰訊新聞）

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