2018房價暴漲還是暴跌？專家：住房需求回落房價神話定難續！

在貿易戰陰云密布、美國加息周期開啟和人民幣升值的背景下，外需面臨的不確定性加劇。而房地產是拉動內需的重要引擎，18年開局房地產*增速大幅反彈，帶動固定資產*增速回升。因此，對于18年房地產行業的發展，特別是房價走勢的判斷，將關系到對后續經濟走勢的判斷。

1、庫存見頂回落，房價繼續上漲？

庫存與價格的“蹺蹺板”效應。在判斷商品價格走勢時，庫存通常是很好的觀察指標。庫存能夠反映供需力量的強弱，在庫存較低時，反映商品處于供不應求的狀態，要么是需求大幅增長，要么是供給持續收縮，而無論哪種情況，均會帶來價格的上漲。但如果庫存較高，就說明商品供過于求，價格會趨于下跌。因此庫存與商品價格之間存在著此消彼長的關系，即“蹺蹺板”效應。像糧食和水泥等商品，庫存與價格之間就存在明顯的反向關系，其實就是對“蹺蹺板”效應的有力證明。

去化周期五年新低。從庫存去化周期這一衡量庫存相對水平的指標上來看，17年末商品房狹義庫存去化周期約為4.2個月，其中住宅狹義庫存去化周期在2.5個月左右，17年末商品房廣義庫存去化周期約為26.3個月，其中住宅廣義庫存去化周期在6.5個月左右，均創下自13年以來的*值。而18年1-2月住宅庫存去化周期延續跌勢。

房地產庫存已經降至四年來的*位，是不是說明住房已經供不應求，房價應該重拾漲勢呢？循著這樣的邏輯，部分激進觀點甚至指出，房價上漲乃至暴漲或成為18年中國經濟的*風險。

2、住房*屬性，房價需求決定！

然而，庫存與價格的蹺蹺板規律真的適用于房地產市場么？從我國歷史數據來看，不論是以狹義庫存還是廣義庫存觀察，我國商品房庫存在15年均已見頂，而房價的上漲卻并沒有就此止步，相反，商品房平均售價增速在15年的庫存高點大幅反彈至7.4%。既然在房價上行期，高庫存與房價的高速增長能夠并存，那么，偏低的地產庫存也不應成為阻礙房價下行的理由。庫存與價格之間的“蹺蹺板”效應在房地產市場無效。

“蹺蹺板”規律因何失效？從根本上來說，這是由住房的*品屬性所決定的。

*品的供需關系與工業品或消費品不同。對于工業品或者消費品而言，其生產是為了使用，因此一旦庫存大幅下降，就說明其已經被用掉了，因此確實是供不應求，價格應該上漲。

但對于房產而言，其供給其實一直在增加。因為其使用期限長達70年，除了拆遷，短期內不太可能被用掉。而從實際生活中觀察，很多人買房都是沖著漲價去的，買房的目的就是為了在未來通過出售資產而獲得*。這說明對于*品而言，其供給不能單純看房地產商手中的新增供給，還要考慮持有在*者手中的存量房供給。官方的數據只是新房庫存，而不包括居民手中的存量房庫存，而在經歷了20年的商品房大開發之后，居民手中的存量房數量遠大于新房數量，這也就意味著用新房庫存決定房價的規律無效。

*品的供需特點決定了其價格取決于需求，而絕非供給。*品價格的上漲不僅推升供給，也會刺激需求，所以反映供給狀況的庫存和*品價格之間的關系，非但不是此起彼伏的“蹺蹺板”，反而常常表現為共同進退。以美國為代表的成熟市場經驗表明，地產庫存與價格增速保持著較好的正相關性。比如次貸危機發生后，美國地產需求萎縮，因此08-11年間美國新房庫存的下降，并沒有帶來價格的回升，房價持續處于負增長的低迷區間；反而是12年以后美國新房庫存的回升，伴隨著房價的重新上漲。

3、住房需求兩件事：剛需與*、收入與負債

既然住房表現出*品屬性，*品的價格又主要由需求決定，那么，只要分析清楚了住房需求，也就能夠客觀準確地把握房價的走勢。而需求包含兩大要素，缺一不可：一是購買的意愿，二是購買的能力。因此，決定住房需求的關鍵就在于以下兩個問題的*：誰需要買房？買房的錢從哪里來？

誰需要買房？剛需持續下滑

買房者主要有兩類人：一類是用來住，即滿足居住需求，得一間房以安身，就是通常提到的剛需；一類是用來炒，即將房子作為資產配置的*工具，博取增值*。這兩類人分別對應住房的消費需求與*需求。

首先我們來看消費需求，我國*迫切需要滿足居住需求的群體，主要是年輕人和城市化進程中轉換身份的農村人口，人口紅利和城鎮化紅利也曾是支撐我國經濟高速增長的兩大重要因素。但我國人口結構已經發生變化，老齡化日益加深，勞動年齡人口比重從2010年的高點持續下降，17年已經跌破72%，年輕人已經沒有那么多了，目前15-64歲的年輕人口每年減少500多萬。同時城鎮化的進程也在逐步放緩，我國城市化率已經接近60%，2012年以前，我國城鎮人口占比每年平均增加約1.35個百分點，而在13-17年間，城鎮人口占比每年僅增加1.2個百分點左右，且趨勢上仍在繼續下行，因此，住房消費需求人群總體長期趨于萎縮。

誰需要買房？*需求受限

其次來看*需求，炒房者關注的是**。住房*獲得的*包括房租和買賣差價兩部分。但無論從**還是變動程度上來看，國內租金*要遠小于出售住房所獲得的*，因此決定炒房者需求的主要是后者。這些年來，房地產可以說是實現資產保值增值的**品。從2000年至2017年的18年間，商品房售價增速領先CPI增速平均在5個百分點以上，且只有2年跑輸CPI。

但是，高*低風險的住房*信仰已被打破。一方面，住房調控政策開始趨嚴，16年底的中央經濟工作會議明確提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，17年3月北京發布“史上*嚴限購令”，認定二套房時既認房又認貸，過去兩年多地出臺遏制投機炒房的政策。

另一方面，房價已開始出現大幅松動。自17年四季度以來，70城新建商品住宅價格指數同比增速已由17年上半年9%以上的高點降至6%以下。特別地，18年前兩月一線城市房價同比增速由正轉負，創15年6月以來的新低，具有重要的信號意義。這意味著住房*持續升值預期被打破，吸引力也有所下降，*需求面臨回落。

買房錢從何處來？收入根本不夠

即便部分人仍對房地產市場抱有幻想，但更重要的是，人們的購買能力又發生了怎樣的變化呢？

居民買房難靠收入。16年和17年我國城鎮居民人均可支配收入增速大約在8%左右，而這兩年我國住宅銷售價格平均增速超過12%，可見居民收入增速遠落后于房價漲幅，并且我國房價收入比一向較高，購房需求難以靠收入得到滿足

買房錢從何處來？全靠舉債來湊

既然人們買房不靠收入，那么只能依賴于舉債。而事實上我們也的確觀察到，商品房銷售金額和居民負債的同步走高。15年居民部門年度新增總負債只有4.6萬億，16年大幅上升至7.1萬億， 17年又再度上升到8.1萬億。居民部門的貸款擴張支撐了地產銷售，進而推高住房價格。

4、去杠桿收貨幣，房價神話難續

舉債發展難以持續。在全球金融危機之后，中國經濟逐漸走上了靠舉債發展的模式，貨幣和債務增速遠超經濟增速，使得經濟整體的債務持續堆積，產生了產能過剩、地產泡沫、影子銀行等痼疾，極大地增加了中國經濟的系統性風險。

房貸利率上升，抑制居民舉債。此外，17年下半年以來，居民住房貸款利率持續上行，18年2月已接近5.5%，與16年下半年還不到4.5%的房貸利率水平不可同日而語，利率提升增加了購房貸款的成本，居民大幅加杠桿將難以再現。因此，貨幣的收縮決定了住房需求面臨放緩，房價上漲將難以持續。

總結來看，人口老齡化和城鎮化增速的放緩，使得剛需群體數量減少；政策對住房*性需求的打擊和房價松動使得住房*的吸引力下降，*需求也趨于回落；更重要的是，在防范化解金融風險的大背景下，中央明確提出來要結構性去杠桿，未來貨幣低增成為常態，將不足以支撐居民大規模地舉債買房，利率約束也使得需求趨勢下行，因而新房低庫存并不足以支撐18年房價繼續上漲。

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