2018房價下降已成定局？且看2018下半年房價預測

今年上半年房地產火爆程度超出預期，除了一線城市受到房地產調控，以及京郊部分三四線城市房價處于跌勢之外。全國幾乎所有的城市房價都出現了不同程度的上漲。特別是之前受冷落的三四線城市，房價更是一飛沖天。截止目前全國有200多個縣級城市的房價都已經突破了9000元/平方米。

上半年房價漲勢之所以超出預期，主要原因有三：首先，一二線城市受到房地產調控收緊的影響，大量的房企和炒房者都下沉到了三四五線城市炒房，現在就連五線城市房價都幾乎翻了個倍。同時，由于房價上漲激發了當地民眾的購房需求集中釋放。各中小城市房價出現了罕見的大漲現象。

再者，本來二線城市由于去年房價上漲過快，受到了房地產調控影響。但為了讓房地產持續繁榮，地方政府就想出了搖號購房、人才引進戰略。本來受到限價政策的影響，二線城市的一二手房價出現倒掛現象，現在再要搖號購房，于是當地居民全線出擊，排隊遙號盛況空前。與此同時，人才引進戰略也因為門檻較低，成為炒房者繞過限購令的空子，獲得買房的資格。

*，棚改貨幣化安置。發改委為了讓地方政府更好的去庫存，要求國開行通過PLS形式向地方政府放貸，由地方政府拿著貸款*，發給棚改拆遷戶。去年全國棚改貨幣化安置比例達到60%。

而到了今年像常州、沈陽、鄂爾多斯等高庫存的地區貨幣化安置比例高達*。這就意味著，棚改拆遷戶拿了大量的*去周邊地區購置房產，于是乎當地房價發生了爆發性上漲。而地方政府則獲得了當地高庫存大幅下降的結果。

隨著上半年國內房價的快速攀升，很多人感到恐懼，生怕現在不買房，以后更加買不起房了，于是一些并不是非常著急要買房的人都進入房地產市場，希望不要錯過這次房地產的*盛宴。于是中國居民的杠桿率在快速上漲，已經處于歷史高位。而現如今，我們已進入到2018年的下半年，下半年房地產市場該如何走呢?

*，導致上半年房價上漲的那些政策紅利在逐步消失。其一，購房搖號還可能繼續下去，但是會更加透明公正，將會明顯向剛需群體傾斜。其二，人才引進戰略門檻已經上調，有些地方規定，只有達到博士學歷的外來人才方可獲得購房資格。其三，去庫存進入尾聲，現在很多城市一房難求，所以棚改貨幣化安置的比例將會大幅下調，而且棚改的貸款審核權將上移到國開行的總部。

第二，房地產調控下半年將集中出臺。近日，住建部聯手七部門對北京、上海等30個城市的房地產亂像進行專項整治。重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。這對于，炒房團、房產中介、開發商來說，巧打房地產政策擦邊球的時代已經結束，違法亂紀現象將會得到收斂。

此外，各地給限購政策打上補釘。6月24日至26日三天時間，先后有西安、長沙和杭州三座城市發出通知，要求“在限購區域內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房”。7月2日，上海也加入了限制企業購買商品房的行列。過去新樓盤一開出，就會有被企業全部買走。所以，由于企業不受限購、限售的影響，從而炒高了房價。

從目前情況看，一二線城市房地產調控政策將向上漲過快的三四線城市轉變。下半年將會有越來越多的三四線城市實行限售令政策，還會有更多的城市推出限制企業購買商品房政策。在受到房地產調控政策的沉重壓力之下，三四線城市的房地產市場也會馬上降溫。

第三，房地產市場在經歷一段時間的瘋狂之后，下半年將逐步降溫。今年上半年三四線城市房價上漲成為主角，當房地產連續上攻之后，乃是當地的購房需求的集中釋放之時。目前各城市房地產市場趨于供需平衡的飽和狀態。后續因為購房需求一下跟不上來，再加上對房價上漲預期的逆轉，房價出現較大調整在所難免。

第四，房地產長效機制的建立，導致房地產市場將會退潮。一方面，不動產登記制度全國聯網對于炒房者和腐敗分子會起到威懾作用，未來一二年來房產稅開征將是早晚的事情。同時，房貸利率不斷上調，目前全國平均房貸利率是5.6%，下半年還可能會繼續上漲,這對于炒房者購成很大的成本壓力。

另一方面，在確保“居者*”的前提下，多渠道供給體系將會逐步完善。將來是低收入群體獲得廉租房或租房生活，中等收入群體是住保障房，而中高等收入群體住商品房。也就是說，隨著住房*市場和保障房建設的逐步完善。未來商品房市場將會縮小，市場購房需求將會分流。在長效機制建立后，房價肯定只有進入到下跌的趨勢中了。

2018年上半年國內房地產上演了*的瘋狂，而隨著下半年房地產調控政策全面鋪開，以及上半年房地產上漲的紅利逐步消失，再加上購房需求的過度釋放，以及房地產長效機制的逐步推出，房地產市場真要變天了。

未來一二線城市房價穩中有跌，而三四線城市房價，因為投機性需求的撤離，很可能出現較大調整。所以，下半年乃是防控三四城市房地產泡沫破裂的關鍵時期。目前三四線城市也已存在較大泡沫，去泡沫的過程可能會較為痛苦。（文章來源于*）

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