二線搶人漲房價，三四線漲價去庫存，一線房價熄火了嗎？2018房價暴漲還是暴跌

轉(zhuǎn)眼2018上半年已經(jīng)結(jié)束，但時間再怎么飛逝，房價依然是全民*關(guān)心的問題，套用一句廣告詞：房子恒久遠(yuǎn)，一套永流傳。

雖然大家依然很關(guān)心房價，但是年年歲歲花相似，歲歲年年人不同，今年的樓市又有了新變化。

要說今年樓市的變化，我覺得可以概括為：二線搶人漲房價，三四線漲價去庫存，搖號限購一起上，房價依舊笑春風(fēng)。

回顧今年上半年的樓市，唱戲的主角已經(jīng)是二三四線城市，一線城市似乎淪為配角。

*近，關(guān)于一線城市房價下跌的消息也漸起風(fēng)聲。

確實，自從2016-2017年的密集調(diào)控以后，一線城市貌似已經(jīng)沉寂好久了，北上廣深的房價到底怎么樣了？

每個月，國家統(tǒng)計局都會公布70個大中城市的房屋價格指數(shù)，這個月看到下跌了，下個月看到上漲了，大家伙都沒啥概念，就像唱戲一樣，熱鬧完就過了。

從2017年至今，一線城市到底是漲是跌呢？大家都說房價跌了，那么實際情況到底如何呢？讓我們來看看不一樣的數(shù)據(jù)。

首先，我們看看國家統(tǒng)計局公布的一線城市情況，從2017年1月開始，按照每月的價格環(huán)比得出累計的同比數(shù)據(jù)，是下面這個走勢：

從上圖可以看出：

1、自2017年1月以來，一手房累計上漲0.6%，不管這價格是網(wǎng)簽控制的價格還是真實的價格，反正是已經(jīng)控制住了；

2、二手房累計上漲3.75%，因為是C2C的市場，價格會比較真實；

3、從近1個月（2018年5月）的數(shù)據(jù)來看，不論是一手房還是二手房，價格都環(huán)比上漲！

這個數(shù)據(jù)來源是國家統(tǒng)計局官方每月公布的價格數(shù)據(jù)，但并沒有公布北上廣深城市各自的漲跌幅數(shù)據(jù)，所以我們只能從大面上瞧瞧。

那么，為了更加直觀更加具體感受一線城市的房價走勢，我接下來選其中一個城市來看看，并拿一手房和二手房的數(shù)據(jù)來分析下，期望從側(cè)面再論證下目前一線城市的房價走勢。

菜導(dǎo)在廣州，對廣州比較熟悉，就以廣州為例來看看吧。

菜導(dǎo)來做分類的統(tǒng)計，前提是一手房和二手房的定價策略是不同的。

我們分析下這一二手房的數(shù)據(jù)特點：

1、一手房是B2C市場，開發(fā)商有更好的資源來定價，所以更趨向于理性定價；二手房是C2C市場，交易雙方都容易受到多方影響，定價容易偏差較大；

2、一手房受到網(wǎng)簽價格的控制，真實度及可信度略低于二手房的價格；

3、從廣州的特點來看，廣州作為存量的城市，市中心的新房和土地所剩無幾，一手房反映的是遠(yuǎn)郊的房屋價格，二手房反映的是整體的房屋價格。

一手房數(shù)據(jù)選什么？

菜導(dǎo)在做這個數(shù)據(jù)的時候，有朋友就說，房管局也會公布一手房網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，若你用這個數(shù)據(jù)，我就不看了。

因為一手網(wǎng)簽價格是受控的，幾乎全部的一手房都用雙合同，從價格上來看，基本都不能真實反映真實成交價。

于是，菜導(dǎo)用了幾乎全部的房地產(chǎn)開發(fā)商在廣州的銷售數(shù)據(jù)，銷售數(shù)據(jù)有【銷售金額】和【銷售面積】，將全部開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)直接相加，然后用【銷售金額的匯總】/【銷售面積的匯總】來得出【銷售均價】。

當(dāng)然，這樣的數(shù)據(jù)*值單并不完全準(zhǔn)確，但還是可以看價格的走勢。

銷售數(shù)據(jù)揭示房價并未走軟

我們匯總了21家大型房企公司的數(shù)據(jù)，這其中有萬科、保利等深耕一線城市的開發(fā)商，也有碧桂園、恒大等在三四線城市大放異彩的開發(fā)商，并匯總得出2017年1月到2018年5月的數(shù)據(jù)，如下圖所示：

我們可以看到幾點：

1、從2017年調(diào)控以來，價格保持區(qū)間的平穩(wěn)波動，調(diào)控的成效還是比較顯著的；

2、而2018年前5個月，銷售均價還是往上走的；可能的解釋是，高端盤逐步入市了，拉高了銷售的均價；

我們將銷售均價疊加上銷售總面積來看，能發(fā)現(xiàn)更有意思的細(xì)節(jié)：

直白點講：2018年4月份以來，價格上漲的同時銷售面積也在上漲，說明“量價齊升”。開發(fā)商新盤量增加了，價格也在逐步上漲。

二手房平穩(wěn)上漲

對于二手房，我們用哪個數(shù)據(jù)呢？因為二手房是C2C的市場，我們并沒有用政府公布的成交數(shù)據(jù)，而是采用了《中原地產(chǎn)的二手房價格指數(shù)》來做判斷。

這個指數(shù)有什么特點呢？這個指數(shù)是成交的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)基礎(chǔ)比較真實——廣州目前二手房價格數(shù)據(jù)和人們的感知比較一致；而且數(shù)據(jù)連貫性較好，在過往的各時間段都能正常表征市場走勢。

看圖說話：

1、二手房價格在2017年3月份后，平穩(wěn)震蕩，微幅上漲；

2、自2018年以來，環(huán)比漲幅繼續(xù)提升，目前環(huán)比漲幅已經(jīng)超過2個百分點；

小結(jié)：

結(jié)合一二手價格和成交來看，目前廣州的房價屬于平穩(wěn)中微幅上漲，期望價格全面下跌的同志們，可真的要醒醒了。

房價仍在上漲，那么廣州下半年的房價走勢會是怎么樣呢？

在菜導(dǎo)看來，短期（1-2個月）的價格，若沒有大的房屋政策或貨幣信貸的扭轉(zhuǎn)力，一般會沿著之前的走勢走，不會偏離太多。

也就是說短期廣州還可能延續(xù)平穩(wěn)微漲的態(tài)勢。那么，在這個走勢下，剛需一族應(yīng)該怎么做呢？

1、從一手來看，*近備案價格有所上升（且還會繼續(xù)上調(diào)），剛需受雙合同的影響，購房成本將有所降低。

雖然預(yù)計廣州不會像深圳那么夸張地要排隊交錢搖號，但是新房價格還是稍微低于基本同地段的二手房價格的。

可以考慮這些價格稍有折扣的新房，但是付出的代價是“實際首付”成數(shù)的提高。

2、若新房都是郊區(qū)的“遠(yuǎn)新大”的話，而你喜歡又是市區(qū)盤的話，那你就要多跑跑二手房了。

雖然說短期內(nèi)不會大幅上漲，但是不打無準(zhǔn)備之仗，買二手房不看個幾十上百套很難買到自己心儀的房子。

接下來，你該糾結(jié)選郊區(qū)“遠(yuǎn)大新”，還是市區(qū)“老破小”了？這個話題，菜導(dǎo)有些小研究，留待下個專題來討論。

另外，剛僅僅只是說了短期的房價將“循勢”，那么中長期的走勢呢？

影響中長期的房價的因素有很多，典型的如供需決定、信貸扇風(fēng)、政策點火等等，不是一兩句話能夠說得清楚的。（文章來源騰訊網(wǎng)）

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