北京樓市現(xiàn)回暖跡象，去庫存房價還會繼續(xù)漲嗎？

雖然沒有了之前的大幅上漲，但房價的緩慢抬升之勢仍在繼續(xù)。綜合多方數(shù)據(jù)來看，今年5月，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，庫存面積在持續(xù)下降，一二三四線城市的房地產(chǎn)市場依舊活躍。專家認(rèn)為，樓市升溫現(xiàn)象顯現(xiàn)，未來一二線城市房價上漲的可能性較大，三四線城市則會面臨庫存壓力。

70城樓市升溫多數(shù)城市環(huán)比上漲

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，特別是北京，5月份的房產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)顯現(xiàn)出一絲回暖跡象。

北京朝陽大悅城附近的鏈家房產(chǎn)中介告訴中新經(jīng)緯客戶端，近期門店帶看數(shù)量明顯增多，二手房成交量有一定增加，部分業(yè)主開始小幅提價。

我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，2018年5月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18096套，同比去年5月上漲67.5%，環(huán)比今年4月增長32.3%，這是2017年3月以后的同環(huán)比同步上漲，創(chuàng)下了14個月以來的新高。

價格上，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，北京5月二手房銷售價格環(huán)比上漲0.3%，同比仍低于去年同期。新建商品住宅方面，北京也實現(xiàn)環(huán)比上漲0.2%。

整體上來看，樓市熱度已經(jīng)開始在多個城市顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局15日公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，共有61個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，多于之前月份。

一二三線城市新房與二手房房價環(huán)比均有所上漲。國家統(tǒng)計局稱，從環(huán)比看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%和0.2%，二線城市分別上漲0.9%和0.8%，三線城市分別上漲0.7%和0.6%。

同比方面，一線城市整體依然低于去年同期，但二三線城市有明顯上漲，其中，5月份二線城市的新房、二手房漲幅均有所擴(kuò)大。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲5.4%和4.4%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點，分別連續(xù)4個月和10個月回落。

某居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端說：“三類城市當(dāng)前房價環(huán)比增幅曲線都有所抬頭，這說明近期交易上升后，各類城市房價確實有明顯升溫態(tài)勢。”

二線城市房價漲幅擴(kuò)大，與其調(diào)控效果減弱、人才引進(jìn)政策、搖號政策有關(guān)。“過去1年多，密集的調(diào)控政策維持了市場的平穩(wěn)，但*近2個月部分城市的人才政策、搖號政策減弱了調(diào)控效果。執(zhí)行了2年多的限價政策，也放大了購房牟利的空間，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)失衡，致使部分城市房價出現(xiàn)上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端分析。

商品房銷售約增兩成庫存持續(xù)下降

熱度不僅僅反映在房價上，全國的商品房銷售面積也在增加。中新經(jīng)緯客戶端根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行計算，全國5月商品房銷售面積14217萬平方米，雖然不及3月份的水平，但環(huán)比4月上漲約17.4%，同比去年5月上漲約8%。5月商品房銷售額12556億元，環(huán)比上漲約18.2%，同比上漲約20.6%。

張大偉表示，商品房銷售面積在同比漲幅下調(diào)10個月后，在今年5月又一次出現(xiàn)了反彈，而且不僅僅是銷售情況，*面、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)等都比4月有所好轉(zhuǎn)。

張大偉進(jìn)一步解釋，由于2017年5月商品房銷售面積和金額都較低，也使得今年5月的增幅較大。另一方面，5月是傳統(tǒng)銷售旺季，也容易出現(xiàn)交易量增多。

銷售數(shù)據(jù)向好，也導(dǎo)致庫存面積的持續(xù)下降。某居研究院近期發(fā)布的中國百城庫存報告顯示，中國100城樓市庫存已經(jīng)連續(xù)34個月同比下跌。截至2018年5月底，該研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42708萬平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%，當(dāng)前庫存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月的水平，即庫存規(guī)模回落到了6年前。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，一、二、三四線城市庫存規(guī)模均有下滑，這和“紅五月”市場交易狀況有關(guān)。從同比跌幅看，二線城市庫存的同比跌幅，這也就可以解釋近期此類城市房價上漲過快的現(xiàn)象。

而從全國看，5月末商品房待售面積56010萬平方米，已經(jīng)較去年同期下降1億平方米。

張大偉表示，全國的房地產(chǎn)市場庫存創(chuàng)46個月新低，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已比較充分，很多城市去化周期在12個月以下。

上漲壓力猶存調(diào)控或繼續(xù)加碼

房地產(chǎn)市場熱度的提升，也讓調(diào)控力度不斷加碼。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布多達(dá)159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份全國超過40個城市發(fā)布50次調(diào)控政策，刷新歷史紀(jì)錄。

積極補庫存，也成為很多地方正在推進(jìn)的工作。某數(shù)據(jù)機構(gòu)顯示，2018年5月，全國300個城市推出土地面積10431萬平方米，環(huán)比增加11%，同比增加30%;推出土地2373宗，環(huán)比增加15%，同比增加16%。

但一二三線城市存在分化，一線城市土地供應(yīng)面積環(huán)比減少51%，二線城市環(huán)比上漲8%，三線城市環(huán)比大漲14%。

貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)對中新經(jīng)緯客戶端表示，供地雖然在增加，但短期難以形成有限供給，供需矛盾仍較大，且新供應(yīng)土地主要集中在三四線城市。未來，隨著三四線城市需求的逐漸釋放，這些城市將面臨較大的庫存壓力，而供地較少的一二線城市，依舊存在房價上漲的可能。

近段時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況較為緊張，多家房企中止發(fā)行公司債。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位*62003億元，同比增長5.1%，增速比1-4月份提高3個百分點，但仍低于去年同期的9.9%。

有機構(gòu)認(rèn)為，部分*承壓的房企會加快推盤，加速*回流，從而在一定程度上平抑房價。楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)*來源渠道較多，公司債融資減少不足以影響到整個市場。

對于后市，嚴(yán)躍進(jìn)說：“目前房價上漲的新苗頭比較明顯，潛在上漲的動力依然強勁。在‘房住不炒’政策不變的情況下，預(yù)計6月份部分三四線城市會出臺包括限售在內(nèi)的政策，以進(jìn)一步穩(wěn)定市場價格和預(yù)期。”

文章轉(zhuǎn)載于鳳凰網(wǎng)

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