“粵港澳大灣區(qū)”就要來臨 內(nèi)地的樓市還會這樣瘋長嗎？

有媒體報道，近期，全國政協(xié)港澳臺僑委員會主任朱小丹透露了粵港澳大灣區(qū)的動態(tài)，他表示，大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要將出臺，國務(wù)院在作修改，預(yù)計5月正式公布。

在此之前，出臺實施粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，全面推進內(nèi)地同香港、澳門互利合作已經(jīng)被寫入今年的政府工作報告。

緊隨其后的是一大波概念股的利好。然后，你懂的，樓市或?qū)⑹苡绊懀吘狗績r隨政策波動，也不是什么新鮮事了。

1、政策如何影響房價？比如極端像丹東

*近給人的感覺就是：海南火完丹東火，丹東火完“約談12城”火，還有之前的雄安新區(qū)，以及一直點著火從未熄滅過的一線城市們。隨著各種新政出臺，各地的樓市都紛紛波動。

現(xiàn)實永遠比想象中的更加魔幻。尤其是48小時上漲57%的東北小城“丹東”，誰也沒想到因為隔壁老朝，而讓自己從默默無聞?wù)旧狭水敶W(wǎng)紅的位置。

媒體和一波又一波的炒客們共同見證了這一丹東歷史時刻：從售樓廳無人問津，到丹東不動產(chǎn)登記中心發(fā)通知因登記業(yè)務(wù)急劇增加，實行預(yù)約發(fā)號；

江景住宅從3000塊/平米的單價跳至七八千。開發(fā)商也顧不得合法與否，紛紛自行定制“限購政策”，捂盤惜售已成常態(tài)。

遼寧省委曾描繪過丹東的產(chǎn)業(yè)藍圖：“南有廈門，北有丹東”，并將丹東新區(qū)綜合定位為：中朝邊境互補合作的橋頭堡、未來的區(qū)域綜合交通樞紐；區(qū)域定位為：丹東未來的“銅鑼灣”。

從目前的房價來看，倒是離“銅鑼灣”接近了一大步。其經(jīng)濟實力又如何呢？

公開資料顯示，丹東2017年GDP為793億元，在遼寧14個城市中排名第9。從2010年到2016年，丹東人口持續(xù)減少，流失了28%，財政收入下滑15%，在遼寧14城排名倒數(shù)。截至2016年底，該市60周歲及以上戶籍老年人口超過20%。

如此來看，這火爆的樓市99%的原因當“歸功于”隔壁老朝祭出的新政。

杠桿游戲也多次說過，我國樓市其實就是政策市。盡管受土地供給、貨幣政策等因素的影響，但短期內(nèi)，大部分是市場預(yù)期在決定房價。

而市場預(yù)期如何形成？就看上頭。

2、“粵港澳大灣區(qū)”發(fā)展規(guī)劃出臺在即，樓市還會好嗎？

這一次的“粵港澳大灣區(qū)”呢？盡管正式的發(fā)展規(guī)劃尚還沒發(fā)布，但從各方表態(tài)來看，“大灣區(qū)”的級別低不了。

比如廣東省社會科學院、香港明匯智庫、香港紫荊雜志社、中國國家行政學院(香港)工商專業(yè)同學會、社會科學文獻出版社近期共同發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)建設(shè)報告2018》就指出，粵港澳大灣區(qū)是“繼東京、紐約、舊金山灣區(qū)之后對全球資本*具有強大吸引力和輻射力的第四大灣區(qū)。”

彭博經(jīng)濟學家陳世淵也對媒體表示，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃或著眼于打造一個、具有高度活力的城市群，進一步提升大灣區(qū)制造業(yè)、高科技、創(chuàng)新、金融、外貿(mào)、港口、文化和旅游等多個領(lǐng)域的中心地位。

的大灣區(qū)，怎么也得匹配的高房價吧？

實際上，市場早就已經(jīng)察覺到動向，并已經(jīng)開始了布局。大量房企在披露年報時都紛紛提及在大灣區(qū)的布局。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度這9座城市的的合計土地成交金額共計805億。

在房住不炒的大背景下，大灣區(qū)的9座城市是否會重演“丹東神話”？杠桿游戲倒覺得不大可能。

就大灣區(qū)的9座城市：深圳、廣州、佛山、肇慶、東莞、惠州、珠海、中山、江門，和2座特別行政區(qū)：香港、澳門而言，房價都已經(jīng)不低了。

稍微低一些的江門、肇慶情況如何呢？江門市住建局近日公布的《2018年4月江門房地產(chǎn)市場主要數(shù)據(jù)》顯示，該市新房住宅成交均價為8526元/平方米，環(huán)比上漲3.9%，同比上漲23%。

肇慶市2018年4月均價也達到8632元/平，去年同期均價為5371元/平，上漲60%多！

其他6座城市均價都已經(jīng)在1萬元以上，的深圳，4月均價54169元/平方米。

這些城市在被納入“大灣區(qū)”范圍之前，其實大部分已經(jīng)是較為熱門的炒房城市了，限購什么的都已經(jīng)加持。

再加上因為規(guī)劃即將出臺，熱錢開始蠢蠢欲動，部分城市又開始紛紛為調(diào)控“打補丁”，比如東莞、佛山、江門，*近半個月都有所行動，推出新政預(yù)防炒房。

目前效果如何還不好說，但至少明確了態(tài)度，就是不想讓炒房客日子好過。可以預(yù)想，想要在這些地方*樓市，無論是*體量還是政策限制來看，都要比在丹東之類難度提高幾個級別。

當然，我國的事情，一切皆有可能。

3、大灣區(qū)領(lǐng)頭羊深圳，“19連跌”之后會如何？

來說說“粵港澳大灣區(qū)”重量級城市：深圳。對于這座城市，杠桿游戲一直不想多說，因為有過某些經(jīng)歷，害怕啊！

*近一次看到深圳的消息是房價“19連跌”。

深圳市規(guī)土委公布數(shù)據(jù)顯示，深圳2018年4月新房成交均價54169元/平方米，較3月每平方米下降了16元。這是自2016年10月出臺樓市調(diào)控政策以來，深圳新房均價的連續(xù)第19個月下降。

其實關(guān)注深圳的朋友都會發(fā)現(xiàn)，所謂的“19連跌”，其實對于其均價來說，跌幅小的幾乎可以忽略不計。

除了2016年10月，深圳推出史上*嚴厲的“深八條”以來，當月均價下跌了6000元左右還比較慘之外，隨后的連跌18個月，累計下跌額度還不到1500元，這對于其別的單價來說少得可憐。

杠桿游戲也說過，受市域面積所限，深圳房價幾乎無解。

市域面積全國十大城市中*小，供給緊張。棚改、舊改、廠改也不是那么容易，利益協(xié)調(diào)糾紛很多。

作為大灣區(qū)的梯隊城市，從長期來看，深圳房價香港化的可能性很高。香港目前是什么情況？

*近看到的公開報道是，5月7日，香港市區(qū)重建局（簡稱市建局）公布以實用面積每平方呎約23568港元，向西營盤崇慶里/桂香街項目的物業(yè)業(yè)主發(fā)出收購建議。

逾2.3萬收購呎價是什么概念？假設(shè)自住業(yè)主目前持有450平方呎（約50平方米），收購款項就達到了1060多萬港幣（約860萬人民幣）！

不過話說回來，深圳和香港的不同在于，雖然深圳自己市域總面積不算大，但周邊大啊！隨著城市交通，包括軌道越來越發(fā)達，深圳還可以更大。可以建設(shè)的地也并不是沒有，只是需要觀念更新，做出更多宜居的努力。

希望這次大灣區(qū)規(guī)劃的推出，會是一個契機。

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（以上文章內(nèi)容均來自杠桿游戲張銀銀）