重磅！高鐵地產(chǎn)被嚴(yán)控 堅(jiān)決控制高鐵站周邊過(guò)度房地產(chǎn)化

繼特色小鎮(zhèn)與主題公園后，主管部委再次在新的建設(shè)領(lǐng)域提出“嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向”。

5月7日，發(fā)改委、自然資源部、住建部、中國(guó)鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。

《意見》提出，個(gè)別地方高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)存在初期規(guī)模過(guò)大、功能定位偏高、發(fā)展模式較單一、綜合配套不完善等問(wèn)題，并從強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)和管控作用、合理確定高鐵車站選址和規(guī)模、嚴(yán)格節(jié)約集約用地、促進(jìn)站城一體融合發(fā)展、提升綜合配套保障能力、合理把握開發(fā)建設(shè)時(shí)序、防范地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)體制機(jī)制等八個(gè)方面，對(duì)高鐵站周邊區(qū)域的開發(fā)建設(shè)做出部署。

國(guó)家發(fā)改委城市中心交通規(guī)劃院院長(zhǎng)張國(guó)華接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，《意見》的提出，體現(xiàn)了高鐵站及其周邊區(qū)域的短期開發(fā)思維向長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)思維的轉(zhuǎn)變，同時(shí)體現(xiàn)了相關(guān)部門對(duì)如何更好地統(tǒng)籌重大交通基礎(chǔ)設(shè)施與城市發(fā)展之間的關(guān)系的反思。在規(guī)劃建設(shè)層面，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、自然資源、鐵路等部門之間的協(xié)同合作，將高鐵選線、選站和周邊區(qū)域開發(fā)，更好地和城市功能、產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)結(jié)合起來(lái)，在運(yùn)營(yíng)層面，則有利于將市場(chǎng)的力量引進(jìn)來(lái)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作。

防范潛在風(fēng)險(xiǎn)

《意見》提出了高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的四項(xiàng)基本原則：規(guī)劃協(xié)調(diào)、布局合理；量力而行、有序建設(shè)；站城一體、綜合配套；市場(chǎng)運(yùn)作、防范風(fēng)險(xiǎn)。

這被認(rèn)為與目前高鐵站周邊地區(qū)開發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題有關(guān)?！兑庖姟诽岢觯傮w上看，我國(guó)高鐵車站周邊區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)仍處于起步階段，各方面對(duì)高鐵建設(shè)和城鎮(zhèn)化融合發(fā)展研究還不深入，個(gè)別地方高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)不同程度地存在初期規(guī)模過(guò)大、功能定位偏高、發(fā)展模式較單一、綜合配套不完善等問(wèn)題，對(duì)人口和產(chǎn)業(yè)吸引力不夠，持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)不夠牢固，潛藏著一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

張國(guó)華表示，在目前的高鐵周邊區(qū)域開發(fā)中，主要有三方面風(fēng)險(xiǎn)：一是與城市中心距離過(guò)遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)和人口難以聚集帶來(lái)的鬼城、空城問(wèn)題；二是部分地區(qū)高鐵站建設(shè)盲目“高大上”，卻忽視了與周邊配套、基礎(chǔ)設(shè)施交通網(wǎng)絡(luò)的銜接，使得這些高鐵站作為交通樞紐運(yùn)轉(zhuǎn)效率偏低；三是高鐵周邊地區(qū)，或者說(shuō)高鐵新城的開發(fā)，背后可能存在地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

因此，在規(guī)劃層面，《意見》指出，要統(tǒng)一規(guī)劃，整體部署，嚴(yán)格依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、綜合交通規(guī)劃等編制高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，合理確定開發(fā)規(guī)模和邊界，優(yōu)化車站選址方案及車站周邊區(qū)域空間結(jié)構(gòu)、人口產(chǎn)業(yè)分布，杜絕邊建設(shè)、邊規(guī)劃。

北京市社科院副院長(zhǎng)趙弘向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，如何防止在高鐵站周邊區(qū)域出現(xiàn)新的有載體無(wú)實(shí)質(zhì)，有空間無(wú)產(chǎn)業(yè)，有名分無(wú)人口的空城、鬼城，要在規(guī)劃過(guò)程中就做好選址方案，以及周邊區(qū)域空間結(jié)構(gòu)和人口產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。

趙弘認(rèn)為，要尤其把握好高鐵站與中心城區(qū)、城市建成區(qū)的距離問(wèn)題，一方面，要考慮到中心城區(qū)的拆遷成本和高鐵站的建設(shè)效率，另一方面，要將距離與城市發(fā)展的新的空間布局相關(guān)聯(lián)，恰到好處地帶動(dòng)城市空間拓展。

同時(shí)，《意見》提出，要堅(jiān)持站城一體、綜合配套的基本原則，充分發(fā)揮高鐵車站的輻射帶動(dòng)作用，圍繞人的城鎮(zhèn)化，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，走特色化、差異化發(fā)展之路，完善基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施配套，促進(jìn)產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)，避免高鐵沿線產(chǎn)業(yè)布局同質(zhì)化和單一房地產(chǎn)功能開發(fā)。

此外，在如何堅(jiān)持市場(chǎng)運(yùn)作、防范風(fēng)險(xiǎn)的原則方面，《意見》提出，要按照市場(chǎng)化原則運(yùn)作，創(chuàng)新*、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理體制機(jī)制，強(qiáng)化政策支持保障，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和社會(huì)資本的積極性，推進(jìn)項(xiàng)目共建、資源共享，提升開發(fā)建設(shè)質(zhì)量水平和效益，防范各種隱患、風(fēng)險(xiǎn)和損失。《意見》還專門強(qiáng)調(diào)，“地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警范圍的高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)原則上不得舉債搞建設(shè)”。

嚴(yán)控開發(fā)規(guī)模

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見》有三點(diǎn)很明確。是邊界思維要強(qiáng)化，這是為了防范很多高鐵新城開發(fā)無(wú)序，或者說(shuō)盲目做規(guī)模。第二是速度寧穩(wěn)而不能急，部分城市把高鐵新城建設(shè)當(dāng)做一項(xiàng)重大的任務(wù)進(jìn)行，但操作中比較急，容易引起各類問(wèn)題，比如說(shuō)空置率上升。第三是不能做房地產(chǎn)化的模式，尤其是各類侵占耕地等現(xiàn)象很多，這往往會(huì)侵害農(nóng)田和農(nóng)民的利益。

其中，控制高鐵站建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)格集約用地，是此次《意見》關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。

《意見》提出，新建鐵路站場(chǎng)實(shí)施土地綜合開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行土地綜合開發(fā)的邊界和規(guī)模要求，扣除站場(chǎng)用地后，同一鐵路建設(shè)項(xiàng)目的綜合開發(fā)用地總量按單個(gè)站場(chǎng)平均規(guī)模不超過(guò)50公頃控制，少數(shù)站場(chǎng)綜合開發(fā)用地規(guī)模不超過(guò)100公頃。

同時(shí)，《意見》還對(duì)不同城市的高鐵站及周邊區(qū)域建設(shè)開發(fā)提出了要求?！兑庖姟芬?，大城市初期應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)新建高鐵車站周邊2公里以內(nèi)區(qū)域，可適當(dāng)控制預(yù)留遠(yuǎn)期發(fā)展空間，避免攤子鋪得過(guò)大、粗放低效發(fā)展。中小城市不宜過(guò)高預(yù)估高鐵帶動(dòng)作用，避免照搬照抄大城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，硬造特色、盲目造城。

張國(guó)華表示，目前，存在一些小城市盲目效仿大城市的高鐵站建設(shè)，追求“高大上”的問(wèn)題。一些中小城市為高鐵站配建的“大廣場(chǎng)”，并沒(méi)有起到大城市高鐵廣場(chǎng)疏散和安置客流的作用，都被用來(lái)“曬太陽(yáng)”，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)資源和土地的高效集約利用。

張國(guó)華認(rèn)為，高鐵對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)和發(fā)展的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，對(duì)旅游服務(wù)業(yè)、專業(yè)化的高端制造業(yè)的拉動(dòng)*為明顯。因此，一些中小城市非常重視高鐵對(duì)自身發(fā)展的影響，但如何實(shí)現(xiàn)高鐵與自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)合，是這些城市還需要解決的問(wèn)題，也是此次《意見》專門提出“大城市高鐵車站周邊可研究有序發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、商貿(mào)物流、商務(wù)會(huì)展等產(chǎn)業(yè)功能，中、小城市高鐵車站應(yīng)合理布局周邊產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)妥發(fā)展商業(yè)零售、酒店、餐飲等產(chǎn)業(yè)功能”的用意所在。（文章轉(zhuǎn)載于騰訊新聞）

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