重磅！央行突然降準(zhǔn)！未來房價(jià)將怎么走？

4月17日晚上，央行宣布，從4月25日起，降低銀行存款準(zhǔn)備金1個(gè)百分點(diǎn)，銀行使用央行釋放的*償還MLF約9000億元，同時(shí)釋放增量*約4000億元。在全球處于加息周期時(shí)，央行為什么還要降準(zhǔn)？用意在哪？對房價(jià)影響幾何？

一、央行定向降準(zhǔn)，釋放4000億

4月17日傍晚6點(diǎn)半左右，央行突然宣布降準(zhǔn)！其具體內(nèi)容是： 從2018年4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準(zhǔn)釋放的*償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）。在宣布這個(gè)大消息的同時(shí)，央行還搭配了一個(gè)“答記者問”，透露了更詳細(xì)的信息：

1、此次降準(zhǔn)針對的是大中型銀行，也就是存準(zhǔn)率在17%和15%的銀行；

2、此次降準(zhǔn)將釋放1.3萬億的流動性，其中9000億元用來替代尚未到期的“中期借貸便利（MLF）”，多出來的4000億*“大部分增量*釋放給了城商行和非縣域農(nóng)商行”。

3、目的：置換MLF使商業(yè)銀行付息成本有所減少，有利于降低企業(yè)融資成本；釋放4000億元增量*，增加了小微企業(yè)貸款的低成本*來源。

4、此次降準(zhǔn)不意味著央行貨幣政策取向發(fā)生了變化，未來仍然堅(jiān)持穩(wěn)健中性的貨幣政策。

二、央行為什么要降準(zhǔn)？

這幾年，央行一直是通過公開市場業(yè)務(wù)這個(gè)貨幣政策工具來調(diào)控市場，上次降準(zhǔn)是2016年。當(dāng)前，市場*成本較高，未來普遍存在對金融去杠桿等監(jiān)管及*趨緊的市場預(yù)期，因此央行此次降準(zhǔn)是及時(shí)雨，有助于緩解市場焦慮，并實(shí)際降低企業(yè)及居民融資成本。

央行表示，此次降準(zhǔn)保持穩(wěn)健中性貨幣政策取向不變。這預(yù)示著，未來央行的貨幣政策仍在去杠桿、防控風(fēng)險(xiǎn)等宏觀金融政策總基調(diào)下，在收緊流動性的同時(shí)，仍然會確保流動性合理穩(wěn)定；還要盡量引導(dǎo)貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長，避免由于去杠桿、防控金融風(fēng)險(xiǎn)而帶來的企業(yè)融資成本過高，為宏觀經(jīng)濟(jì)提供“安全墊”。此次央行降準(zhǔn)包括先直接降準(zhǔn)和置換中期借貸便利（MLF）操作兩個(gè)部分。步，從4月25日起下調(diào)上述幾類銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；第二步，在降準(zhǔn)當(dāng)日，持有未到期MLF的銀行，各自按照“先借先還”的順序，用降準(zhǔn)釋放的*償還其所借央行的MLF，降準(zhǔn)釋放的*略多于需要償還的MLF。不難看出，此次降準(zhǔn)主要側(cè)重于降低銀行的*成本，由此降低企業(yè)融資成本，而不是直接釋放流動性。

一方面，我國存款準(zhǔn)備金率偏高，有降準(zhǔn)的空間，此次降準(zhǔn)的范圍主要是目前存款準(zhǔn)備金率偏高的銀行。主要涉及降準(zhǔn)的幾類銀行，目前存款準(zhǔn)備金率的基準(zhǔn)檔次為相對較高，借用MLF的機(jī)構(gòu)也都在這幾類銀行之中。其他存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)處在較低水平的金融機(jī)構(gòu)不在此次操作范圍。另一方面，雖然釋放的*總量達(dá)1.3萬億，但大部分用于償還中期借貸便利，屬于流動性調(diào)節(jié)工具的替代，真正的增量*并不大，約有4000億。在優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)、降低中長期*成本的同時(shí)，銀行體系流動性的總量基本沒有變化，仍保持中性。

三、降準(zhǔn)對樓市有何影響？

樓市，流動性釋放，對于樓市的利好作用是的，在一輪又一輪的金融強(qiáng)監(jiān)管之后，樓市基本斷炊，很多開發(fā)商*鏈已經(jīng)捉襟見肘。高負(fù)債地產(chǎn)商也在股市上連續(xù)暴跌，這都是*吃緊的反應(yīng)，而降準(zhǔn)釋放的流動性，將緩解地產(chǎn)商的壓力，也有利于給銀行的房貸業(yè)務(wù)松綁，所以對于樓市來說肯定是利好。由于樓市還是強(qiáng)預(yù)期，所以貨幣放水之后，樓市的利好幅度甚至要好于股市和債市以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。*會選擇先去炒房，所以這就要求我們在釋放流動性的同時(shí)，必須再次加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)*流向的監(jiān)管，如果監(jiān)管松懈，那么樓市必然是報(bào)復(fù)性反彈。從房地產(chǎn)市場的角度看，當(dāng)前也開始面臨了一些*面收緊的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是銀行貸款等方面確實(shí)是收緊了。所以類似的政策顯然能夠緩解房地產(chǎn)*面不足的風(fēng)險(xiǎn)。考慮到近期國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，本身來說是略顯悲觀，但此次央行降準(zhǔn)政策，有助于實(shí)現(xiàn)更為寬松的房貸環(huán)境。不過，去年到現(xiàn)在，由于商業(yè)銀行*非常緊張，居民貸款利率上浮好多，貸款審批時(shí)間延長，特別是首套房貸利率普遍上浮15%-30%，降準(zhǔn)或能緩解首套房貸利率上浮并蔓延的趨勢。當(dāng)然，也有不利于房價(jià)降低的一面，不過相信房地產(chǎn)調(diào)控政策將會進(jìn)一步加碼。

四、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

張大偉：突發(fā)降準(zhǔn) 緩解房地產(chǎn)*但影響不大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，首先：歷史看，只要降準(zhǔn)，對于房地產(chǎn)來說肯定是利好，能緩解*面壓力。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位*36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款明顯下調(diào)。銀行降準(zhǔn)能一定程度緩解房地產(chǎn)*收緊壓力。其次：降準(zhǔn)影響不大，*價(jià)格上行是趨勢。4月16日，央行官網(wǎng)發(fā)布公開市場業(yè)務(wù)交易公告，為對沖稅期、金融機(jī)構(gòu)繳存法定存款準(zhǔn)備金和央行逆回購到期等因素的影響，維護(hù)銀行體系流動性合理穩(wěn)定，人民銀行于2018年4月16日以利率招標(biāo)*開展了1500億元逆回購操作，包括800億元的7天期、700億元的14天期。其中，14天期逆回購中標(biāo)利率2.7%，較上次上調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

張宏偉：融資渠道相對還是處于收縮狀態(tài)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，短期內(nèi)定向的操作不會影響今年整個(gè)宏觀貨幣政策走勢，降風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿等總體論調(diào)不變。從政策層面來講，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控依然從嚴(yán)，房貸、個(gè)人按揭、開發(fā)貸款等融資渠道相對還是處于收縮狀態(tài)。原則上不會向房地產(chǎn)行業(yè)滲透太多，但有一些大型房企開始布局除房地產(chǎn)之外的產(chǎn)業(yè)，若這些產(chǎn)業(yè)符合當(dāng)年貨幣政策的規(guī)定，那房企通過這些產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一些低成本的融資，這是極有可能的。

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