二手經濟適用房購買

1、根據政策規定，新老經濟適用房的區別取決于《通知》的下發日期，即4月8日。以４月８日為臨界點，客戶取得房屋的完稅憑證或產權證的日期在此之前的為“老經濟適用房”，在此之后的為“新經濟適用房”。

2、滿五年的“老經濟適用房”上市出售時補交10％的土地*價款即可。而新政策中嚴控滿五年“新經濟適用房”上市操作，規定業主確有需求出售時需要補齊差價70％的土地*價款。而且，根據《通知》規定，４月８日政策出臺前的滿五年老經濟適用房仍遵從以前的經濟適用房政策規定，銀行方面應該對這樣的經濟適用房進行貸款支持。

3、“新房新辦法、老房老對待”也許真能夠從根本上解決困擾政府多年的經濟適用房分配制度不到位的問題。目前情況是，北京絕大多數銀行不愿碰觸經濟適用房這塊“燙手山芋”，不論是否“滿五年”也不論是“新房”還是“老房”，對于經濟適用房這種“特殊群體“，多數銀行采取不予貸款的態度。

4、現在房地產個貸金融市場已經進入政策調整的多變與高發時期，政策“此一時彼一時”也會經常變幻，銀行為了控制放貸流量、保障放貸質量，對借款人所要貸款的房屋進行嚴格篩選也有其一定理由。

1、滿五年經濟適用房所要繳納的稅費，根據政策規定應該為：*類，４月８日《通知》下發之前購買的滿五年經濟適用房。契稅：總價款×1。5％；印花稅：總價款×１‰（買賣雙方各萬分之五）；綜合地價款：總價款×10％。

2、第二類，４月８日《通知》下發之后購買的滿五年經濟適用房。契稅：總價款×1。5％；印花稅：總價款×１‰（買賣雙方各萬分之五）；土地*價款：（出售價格－原購房價格）×70％，值得注意的是，無論新房、舊房，只要產權未滿5年的經濟適用房都不再能自由出售，而改為政府回購或由政府選定符合條件的購買人，購房人在購買未滿五年經濟適用房時要慎重。

3、首先必須明確賣方購買經濟適用住房已經滿五年。對于購買已滿５年的經濟適用房客戶應該注意：客戶如果購買已經住滿５年的經濟適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3％的契稅。

4、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。

5、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、*不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。