什么是存量房

存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對于存量房的理解和我們所經營運作的范圍來說，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介*人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房*市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了該縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。

1、存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產開發商*新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。

存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記。存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場。

2、商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商*企業)通過出讓*取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受 政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

一、存量房的優點

1、存量房都是現樓，不會出現爛尾現象，是指已辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續*建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。

2、存量房都是經過了好幾年的使用期，房子潛在的問題都已經暴露出來，很容易看出來，如漏水，地面塌陷什么的。也可以通過探訪賣家的街坊鄰居，了解房子質量狀況。

二、存量房的缺點

1、產權風險

產權風險細分為很多種，如交易對方并不是產權所有人，或不是完全所有人。這種情況可以通過對比房產證和身份證來驗證，前提是房產證真實有效。

2、*風險

*交付理所當然是二手房交易中*重要的階段。對于仍處于還貸中的二手房，有不少房主要求用購房者的首付款支付剩余貸款，從而解除房屋抵押狀態。因該項操作風險大，易出現*挪用等情況，建議購房者不予考慮，可以讓房主選擇中介公司的墊資服務。除了首付款，在房屋過戶后還需交割物業、水、電等費用，購房者可截留一部分尾款，待交接完畢后再行支付。

3、房屋質量風險

房屋質量問題比較復雜，比如是否兇宅、房屋是否漏水、是否有過突擊裝修掩蓋質量問題。