土拍溢價率

土拍溢價率實際上值得就是土地溢價率，指的是超出計算所有成本在內的土地價格所占的百分比。

1、溢價簡單的解釋，就是指超出原本土地所有成本價格的部分。而溢價則是指比原來的價格高，高出的部分用百分比進行表示，值得就是溢價率，也就是我們所說的漲幅。 

2、土拍溢價率的計算公式為：

土地溢價率=（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價**。

土地的成本價，包括征地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單的來說，就是土地收歸國有儲備后到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。 

3、在土地拍賣當中，如果土地溢價率越高的話，那么就表示未來樓市上漲的行情就越好。但是有些地方在土地拍賣時，如果土地競價的溢價率超過一定比例，那么是可以現場終止拍賣的，轉而采取其他*出讓土地。

樓面價與溢價率與房價的關系是什么？首先要知道樓面價代表的是什么？

1、樓面價是單位建筑面積分攤的土地出讓價格，是出讓土地價格除以該土地允許的*建筑面積計算得到的。而*建筑面積又受政府批準的容積率控制。

通俗的解釋是，樓面價表示該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

樓面價的計算方法： 

樓面價＝土地總價÷規劃建筑面積 ＝土地單價÷規劃容積率

規劃建筑面積＝土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規劃用地面積

2、房價指的是建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值。

房價的計算方法： 

房價＝土地價格＋建筑物價格

3、樓面價與溢價率與房價

商品房的*終售價，也就是房價當中包括了樓面價，而溢價率有直接關系著開發商在拿地的時候支出的土地價格。

總的來說就是，溢價率發生在開發商拿地的時候，樓面價發生在開發商建設中，而房價則是發生在開發商房產銷售中。溢價率和樓面價都對*終的房價產生一定的影響。 

土地的溢價率與房產價值存在直接的*，那么土地溢價率高的房產會升值嗎？

1、對于土地溢價率的問題，可以舉個例子來看。如果某塊土地的標價是100萬，但是*成交價是200萬，那么這塊土地就是溢價土地，其溢價率就是*。

2、在土地拍賣當中，土地競價的溢價率超過一定比例，那么現場會直接中止拍賣，采取“限地價、競房價”或“限地價、競配建”等*來出讓土地。主要目的是為了印制房價的上漲。 

3、溢價率*的話，那么則說明開發商用了兩倍的價格拿地，這在無形當中增加了開發商的成本。那么開發商如果想要保住其利潤的話，那么就只有通過漲房價的*。

那么土地溢價率高必然會導致房價的升高，至于房產是否會升值，主要還是要看房產所處的經濟、政治、人文等環境。 

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